耗资200亿元修建的中国奥运体育场馆，在迎来辉煌的庆典后，就要立刻面对巨大的运营压力

 
2008 年7 月25 日，北京南城一处花卉配送中心一景。这里将为北京奥运会的颁奖仪式设计、生产和配送所需的鲜花和园艺布景。图为园艺工人在设计与奥运比赛有关的园艺造型

　　熊猫盼盼的憨态在国家奥林匹克体育中心（下称奥体中心）外投下巨大的影子。它依然举着18年前北京亚运会上的那块金牌，看上去奋力地向前奔跑；一年前那张早已被风雨侵蚀的笑脸，如今被粉刷一新。
　　很多年轻人并不知道，它就是1990年亚运会的吉祥物，他们现在追捧的是奥运福娃。
　　2007年底，奥体中心耗资5500万元翻修一新，体育场由原来的2万平方米增建至3.7万平方米，将承办奥运会现代五项的马术和跑步比赛。
　　此前，这座亚运会主体育场难掩萧条。体育场的外围餐厅，常年树着一块垂钓园的标牌，里面没有一个人影。傍晚来此散步或慢跑的人，有时会对着空旷的看台通道长吟一声，然后听着斑驳的通道另一侧传来的回声。
　　这座斥资数亿元建造的体育场，亚运会结束后便几近荒废。每年，北京市政府均需投入几百万元经费加以维护，但这座曾经辉煌一时的建筑始终人烟稀少，入不敷出。
　　以此为鉴，现在人们担心的是，耗资更为巨大的国家体育场（下称“鸟巢”），是否会出现与奥体中心同样的命运？
　　与奥体中心相比，“鸟巢”的奇特外观能够吸引更多的游人——这座耗资近23亿元的体育场自2008年4月竣工以来，就成了北京当下最热门的旅游景点。每天都聚集着众多的游客，他们在几百米外的铁栅栏外眺望、拍照留念。
　　在北京新地标的奇绚外观下，是一个更深的资金深洞——每年仅维护费用就需5000万元至7000万元。
　　“鸟巢”是所有奥运场馆的一个缩影，它们即将在8月8日迎来一个辉煌的庆典，然后要面对巨大的运营压力。
　　尽管经过一轮“瘦身”，北京奥运场馆投资额已由280亿元缩减至205亿元，但31个托起北京奥运梦的体育场馆，仍旧是一对沉重的翅膀，压在奥运场馆经营者的身上。

奥运场馆大“瘦身” 
　　北京奥运经济研究会会长魏纪中认为，奥运经济可分为筹办期、举办期和后奥运会时期。
　　后奥运会时期，是指奥运会举办后的两至三年间，总需求急剧下降，比赛场馆、运动员村面临如何后续利用的难题；如运营不利，便可能形成巨大负债，出现类似悉尼、雅典、长野等城市的“后奥运低谷效应”。
　　正是基于以上教训，在中国筹备奥运会的过程中，主办“历史上最好的奥运会”的口号，悄然在2003年转变为“节俭办奥运”。
　　北京市委书记刘淇公开表示，“对于雅典和蒙特利尔等几届奥运会所带来的沉重教训，北京奥运会从筹办之初就有清醒的认识。”
　　2004年，政府决策层经过调研，突然中止了“鸟巢”、水立方等主要奥运场馆的施工，决定重新评估体育场馆设计，缩减投资规模。
　　“鸟巢”设计方赫尔佐格和德穆隆的中方合作者艾未未表示，一些激进的建筑专家甚至建议取消“鸟巢”设计方案，将“鸟巢”推倒，重建一个新的造价低廉的国家体育场。
　　据《财经》记者了解，缩减钢材的使用量是减少奥运场馆投资的主要途径。
　　奥运场馆使用的优质钢材价格均在4000元/吨以上。“鸟巢”原计划投资38.9亿元，耗费钢材8万吨。
　　经重新评估审议，决定去掉可开启屋顶设计，将用钢量减至4万吨，预算减至约23亿元。水立方经重新评定，用钢量从8000吨减至6000吨。
　　五棵松篮球馆原设计有多层商业设施及大屏幕电视墙，评估后被取消；总建筑面积由11.7万平方米降至6.3万平方米，用钢量由4万吨减少为0.5万吨。投资额缩减至4.2亿元。 
　　北京奥运经济研究会副会长杜巍表示，奥运场馆“瘦身”的主要方式是：尽可能利用现有场馆，及新建场馆适当调整标准与尺度。
　　北京奥运场馆共31座，其中新建11座，改建12座。另有8座临时场馆，它们在奥运会后将拆除或改变功能。
　　“鸟巢”在经过“瘦身”之后，于2004年11月底复工，比原计划推迟近半年方告竣工。据《财经》记者了解，工期延迟的主要原因，是为了减少奥运会前高昂的场馆维护费用。 

融资：BOT模式
　　据《财经》记者了解，1990年北京亚运会场馆建设投资，来自社会捐赠和政府拨款，赛后由政府负责运营，成为北京市政府的一个沉重的财政包袱。因此，北京在营建奥运场馆时，便考虑寻找减负之道。
　　新的建设运营模式被引进。2003年，北京市政府采用BOT模式，将“鸟巢”、水立方等体育场馆经营权对外招标。所谓BOT模式，即企业招标获得特许经营许可后，通过项目日后收益弥补前期建设投入。
　　2003年8月，中国中信集团联合体（下称中信联合体）通过捆绑式的BOT模式，取得“鸟巢”与奥运村特许经营权。中信联合体包括中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团三家公司。它们分别与北京市政府、北京奥组委、北京市国有资产有限责任公司签署了《特许权协议》《国家体育场协议》和《合作经营合同》三个合同，约定北京市国有资产有限责任公司出资58％，中信联合体出资42％，用于场馆建设。
　　后者获得“鸟巢”及奥运村30年特许经营权，30年内盈亏自负；30年后，将场馆移交回市政府。
　　北京市发改委副主任刘志表示，捆绑BOT模式，主要是考虑盈亏互补，因为国家体育场是一个明显的赔钱生意，而奥运村是一个房地产开发项目，收益较高。把这两个项目整合在一起以使项目整体实现盈利。
　　刘志认为，奥运场馆的经营模式，实际上是一种国际上对公共工程通常采用的PPP的经营方式，即政府、民间资本合伙制，由政府与民间资本合伙完成过去单纯由政府完成的项目。
　　此次奥运场馆几乎都以BOT模式兴建或捐资兴建，在特许经营期内，均无需政府承担场馆维护费用。
　　不过，BOT模式对经营企业形成巨大压力。
　　据《财经》记者了解，参与BOT模式获得奥运场馆经营权的企业，包括北京城建、北辰集团、北京天鸿等，均系大型国有地产开发或建设集团。由于信托、债券、产业基金等融资方式均难以用于奥运场馆投资，这些国有大型企业对奥运场馆投资主要来自国有商业银行贷款。一旦经营不善，国有银行将生成大量不良资产。
　　北京市发改委奥运经营高级顾问黄为认为：“奥运场馆的经营风险看似转嫁给一些国有企业，但一旦奥运场馆经营严重亏损，BOT模式将经受考验。政府作为场馆所有者依旧会有损失。”

未雨绸缪
　　巨大的经营压力面前，奥运场馆的运营者绞尽脑汁。2008年6月3日，水立方的运营商华体集团有限公司（下称华体集团）在水立方前推出一种矿泉水饮料——水立方“冰川水”。
　　这只是华体集团奥运经营的策略之一。华体集团还计划在奥运会后，将水立方大部分座位拆除，建成水上娱乐健身中心。
　　华体世纪体育场馆经营管理有限公司副总经理毕晋博表示，水立方被划分为七大运营板块，包括商业楼、网球场、戏水乐园等。1.1万个座位拆除后，水立方将增加1万多平方米，用于建设休闲设施，使商业比重达30％以上。
　　7月19日，“鸟巢”的运营商北京中信联合体体育场运营有限公司（下称中信体育场运营公司）宣布，启动“鸟巢”赛后运营工作。
　　据总经理李建一介绍，中信体育场运营公司将斥资5亿元改造“鸟巢”，建成一个文化Mall，包括购物、就餐、娱乐等业态。改造后，在总建筑面积 25.8万平方米的“鸟巢”中，商业面积比重将达35％左右。其中，酒店12901平方米；餐饮13500平方米；超市和精品卖场23000平方米；包厢9923平方米；俱乐部2336平方米。今年国庆期间，“鸟巢”将迎来第一场大型商业演出。
　　中信体育场运营公司张恒利则表示，“鸟巢”将出售冠名权，以及运动员主入口、看台等设施的分冠名权。现在，7万名普通观众席座椅冠名已经以3000多万元转让给中石化。
　　“鸟巢”经营收入来源，主要包括场地出租、命名权、广告、旅游、纪念品开发、门票等。但中信体育场运营公司仍旧认为，由于鸟巢投入及维护成本巨大，短期内很难盈利。
　　另一方面，中信联合体下属的北京国奥投资有限公司2007年初便启动了奥运村的预售。
　　据《财经》记者了解，奥运村建筑面积36万平方米，包括22栋6层楼建筑和20栋9层楼建筑，投资额达33亿元，其销售价格已由开盘初1.5万元/平方米涨至3万元/平方米，已售出70％，约1300套。
　　奥运场馆的经营看似红火，但北京市发改委奥运经济高级顾问黄为仍认为，聚集在奥运村周边的众多场馆要实现盈利，是一件“很困难的事情”。
　　“奥运场馆如此集中地建设于同一区域，在历次奥运会中都未出现过，”黄为说，“这些场馆将为一块不大的蛋糕展开激烈竞争。”
　　黄为认为，奥运场馆的建设与北京高端消费市场的承载能力相比，明显超前。缺乏商业配套及过于单一的功能，将令这一地区很难形成一个繁荣的消费市场。
　　香港红馆是体育场馆经营的成功典范。至2003年，已获得4000万港元收益。2004年，利用率达到97％，观众达160万人。红馆的成功，主要依赖于香港稳定的演出市场收益。但是，北京的演出市场尚未成熟，甚至日渐萎缩。
　　据北京中演营销公司的不完全统计，2004年，北京演出收入（不含旅游演出）约为5亿元；2005年，下滑至2亿元以下；2006年，约为1.56亿元。
　　体育市场则更显寒酸。奥运会后，北京国安足球队将把“鸟巢”作为比赛场地。但其全年球票收入尚不足400万元。
　　“中信联合体等运营商的策略是以地产收益弥补场馆亏损，但房地产收益能有多大尚是未知数。”
　　黄为表示，“房地产市场的震荡，或许是奥运会后场馆运营最无法确定的因素。”■

《财经》杂志本期封面报道《奥运杠杆》
变革跨越奥运会
突破在开幕式外
新北京
远眺经济“后奥运”
A股奥运行情未至
奥运商机“画饼”
沉重的体育场馆
为了“干净的奥运会”
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