cjfm243 2009年第16期 总第243期 出版日期:2009年8月3日
相关专题:房地产回暖迷雾
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楼市:V型虚实
楼市:V型虚实

  短短一年,判若冰火。中国楼市的调整曲线,拉出了一个清晰的V型。
  2009年春节后,中国楼市出现了“小阳春”,成交量开始回升。但彼时,大部分业内人士仍对后市持谨慎态度。

  一般而言,判断房地产调整是否结束,除了成交量,还要看土 地成交和开发投资两个先行指标。全国工商联房地产商会会长聂梅 生就向《财经》记者表示,只有土地市场和开发投资重新回暖,楼 市才算真正触底反弹。
  不过,夏天比人们期待的来得更早。3月,全国70个大中城市房 价结束了此前连续数月环比为负的局面,转为正增长,成交量亦创 下历史记录。其后,房价环比涨幅连续放大,中心城市高端住宅成 交明显回升,已经绝迹一年多的炒房客重现市场。

上海风向标
本刊记者 于宁 陈中小路本刊实习记者 张丽华/文

  盛夏时节,上海在7月20日创下了40摄氏度的75年来最高气温后,迎来了连续数日雷阵雨洗礼,热浪戛然而止。
  7月28日,《财经》记者冒着小雨来到位于浦东的世茂滨江花园,还未下车便有人塞过来一张价目表——“您的预算是多少?我这里有这么多钥匙,咱们去看房吧。”
  据这位卖房多年的经纪人介绍,世茂滨江花园楼盘量大,交易活跃,近期每月能卖出50套,去年6月28000元/平方米的房子,现在已涨到35000元/平方米以上。

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上海风向标
标杆的标杆
  高端住宅一直是以投资客为购买主力,这一块市场重启,被认为是楼市回暖最具有标杆意义的信号。
新投资客
  与2004年、2007年纵横大江南北的“炒房团”相比,此番接手各类中高端楼盘的投资者,有诸多不同。
资金“避风港”?
  上海社科院部门经济研究所所长杨建文指出,信贷资金和民间游资的大量流入楼市,与现阶段实体经济仍然萧条,游资缺乏投资渠道直接相关。
信贷推手
  在6月上海房价接近去年最高水平的同时,个人住房按揭贷款也创出历史记录。极度宽松的信贷政策成为楼市上涨的一个重要推手。
与政策赛跑
  当前产业未走出低谷,消费未明显增加,市场普遍相信,货币当局不敢贸然回收流动性,但可能出现局部紧缩,比如重新收紧二套房政策。
新旧“地王”
本刊记者 张映光 陈中小路 宫靖 本刊实习记者 王珍 慈冰 张丽华/文

  7月23日,位于浦东崂山西路的上海市土地交易市场,备受市场关注的青浦区赵巷镇特色居住区10号地块在这里公开拍卖。
  青浦区地处上海西郊,西接浙江和江苏两省,东距市中心约20公里。赵巷10号地块毗邻佘山风景区,总面积23.73万平方米,出让面积为21.02万平方米,容积率要求为1.0,属别墅纯住宅用地。
  拍卖现场聚集了众多媒体,但拍卖不到半个小时即结束,现场直播也中途掐断。最终金地集团(600383.SH)以30.48亿元的总价夺标,成为上半年上海新“地王”。

新旧“地王”
新旧“地王”
政府托市
  2009年第一季度,在政府一系列救市政策刺激下,楼市出现“小阳春”。但是,土地交易市场依然低迷。
国企的狂欢
  与上一轮楼市泡沫期,上市公司竞相拿地融资不同,2009年上半年,大部分上市公司拿地一直较为谨慎。
拿地分歧
  “房地产调整比预期来得快,去得也快。”7月28日,绿城中国(03900.HK)总裁寿柏年向《财经》记者表示。
旧“地王”未解套
  尽管新“地王”不断涌现,不过,在上一轮土地狂飙中诞生的大部分旧“地王”,不少仍未开发;一些已经开发的“地王”项目,也没有进行预售。
供需矛盾隐忧
  楼市回暖加速了存货消化。但由于开发投资不振,供需失衡的迹象已经显现。
深圳洗牌后”
本刊记者 符燕艳/文

  2008年底,一名“先知先觉”的炒房客通过中原地产,一口气在深圳购买了30套住宅,每套价格在100万元左右。
  彼时,深圳楼市和全国楼市一样,仍在底部苦苦徘徊,很少有人意识到,复苏即将到来。根据DTZ戴德梁行统计数据,2008年11月,深圳住宅成交量开始出现回升;2009年头两个月,累计成交量更是同比增长了169%,而同期上海甚至下降了4.3%。
  在本轮房地产调整中,深圳最先下跌,亦最先恢复;跌幅最深,而反弹最为强劲。至6月,深圳新建商品住宅均价已逼近15000元/平方米,与07年10月的历史最高点17350元/平方米已相去不远。

深圳洗牌后
深圳洗牌后
V型反弹
  早在本轮房地产调整前,深圳楼市已经蓄势多时。
  2002年至2005年,深圳房价基本保持着年均5%的增长速度。但2005年至2007年,深圳房价一年一个台阶,至2007年,涨幅已高达45%。活跃在市场中的投资客占四五成之多,投机氛围非常浓郁。
投资客一收即缩
  虽然大部分投资客已经忘记了挤泡沫的痛苦,添酒回灯重开宴。不过,深圳楼市投资客的面貌,还是发生了一些变化。
  从事二手房交易法律顾问的广东中圳律师事务所律师刘子孺告诉《财经》记者,这一轮投资客更倾向于买二手房,因为成交周期短。
开发投资观望
  北京、上海“地王”重现,但库存消化已经过半、手持充沛现金的深圳开发商仍然对开发投资慎重以对。
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