美国经济复苏还看房地产市场表现

本文见《金融实务》2010年第1期 出版日期2010年01月04日 共有0条点评
过剩的住宅市场的恢复很可能还需要数年,那么美国经济的复苏也需要数年

保罗·麦恩泰(Paul McEntire)

  目前,越来越多的大型住宅项目正在被取消、推迟,甚至面临破产,这将导致另一场银行和金融公司的倒闭浪潮。

  反映房价暴跌所带来问题的一个典型例子,是房地产开发公司罗德家园(Rhodes Homes)的破产。其最知名项目是一个有着高额入门费的高尔夫社区——拉斯维加斯的罗德牧场。其规划建设超过6000座的新房子,每户住宅的平均成本约30万美元,总价值超过18亿美元。

  项目原本进展顺利,直到房地产价格开始暴跌。拉斯维加斯的房地产价格本属于增长最快之列,可一夜之间就成为跌幅最大的地区。罗德家园公司在2009年3月31日宣布破产,公司最终亏欠债权人超过3.7亿美元,还要加上3500万美元的设备贷款和其他项目欠款等。

  公司有两个大型项目:罗德牧场和托斯卡纳住宅村。在破产时,罗德牧场有300多个单位被拍卖,托斯卡纳村有超过350个单位被拍卖。公司的债权人并非由本地银行组成,而是跨国机构瑞士信贷集团。该集团取得了公司主要资产的控制权。此外,罗德家园总裁Jim Rhodes被债权人控告侵吞公司现金,债权人希望他离开公司,以免现在的管理不善继续下去。

  罗德家园的这一幕在全美许多城市正在上演。由于前几年房地产价格的上涨,使得开发商可以轻松地获得贷款,而且迅速地扩张,以至于承担了危险水平的债务。由于与住房抵押贷款证券相联系,房价与金融市场息息相关。一旦房地产价格开始下降,从实体经济到虚拟经济的疯狂宴会随之结束了。

  尽管股市大幅反弹,但美国住宅和商业房地产市场仍然半死不活。持有抵押贷款、抵押贷款证券和建筑业贷款的金融机构还有更多麻烦需要处理。此外,许多房地产建设和开发贷款的期限较短,有许多贷款将在2010年和2011年到期,这将迫使建筑商和开发商进行再融资。如果不能找到新的贷款来源,他们将面临倒闭风险。

  许多大型银行仍然拥有大量房地产投资。到目前为止,美联储通过零利率使得资金保持充沛,维持着这些银行的稳定性。但能否在未来几年持续这样的政策值得怀疑。当利率再次上调时,有可能出现新一轮的银行倒闭潮。

  通过观察美国股票的表现来判断美国经济健康与否是一种错误的做法。现在美国股市表现好的重要原因之一是,许多大公司通过裁员减少了成本开支,这样带来的利润增加并不具有可持续性。

  过剩的住宅市场的恢复很可能还需要数年,那么美国经济的复苏也需要数年。■

  作者为美国Palo Alto咨询公司主席

【作者:保罗·麦恩泰(Paul McEntire) 】 (责任编辑:于辉)
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