□ 朱宏佳/文

表面上，城市拆迁问题的症结在于土地的增值在政府与拆迁户之间的分配。但这可能还涉及到其他的原因，如我国农村土地与城市土地的二元结构、所有权与使用权的分离，以及公众对产权稳定性的担忧等，城市拆迁问题的治理需要综合考虑这些因素。

首先要明确城市土地增值从何而来。有观点认为土地价格的上涨主要是因为规划、城市化，以及公共基础设施的投入所带来的外部性，也就是说在大城市里城中村的高地价的来源在于全社会的共同投入，因此不存在索要高拆迁补偿的基础。我们还应该考虑采用提高土地增值税的方法去调控现有拆迁补偿制度下导致的社会财富的不平等转移。

但制定合适的土地增值税，需要合理计算公共资源的外部性对土地价格的贡献。其他因素如交易方式的改变也能解释一大部分土地价格的上涨，这相当于制度变化变相对前期土地购买者给予的红利。所以，完全的“土地涨价归公” 并不是解决之道，缺乏合理设计的不动产增值税反而可能会降低房地产投资者的投资意愿进而影响城市化的进程。

针对城中村存在的农业土地集体所有而导致的拆迁整改难的问题，笔者认为首先应从法律和政策上明确解决农村土地何时入市以及如何入市的问题。由于相当部分的城中村的土地性质属于农村集体土地，而现有土地法律法规并不能够完全通过市场的协商完成集体土地转成国有土地并且入市流通的程序，地方政府的介入成为了一个重要的因素。

在城中村的整改问题上，地方政府出于社会稳定的目的无底线地退让也往往让集体土地所有者认为土地是他们的而不属于国家的，导致其长期持有土地或者要求过高的补偿条件。因此，其中一个可能的解决办法是在国家层面通过制定法律规定在满足何种条件的情况下，如在符合整体规划改造的城中村的人口密度或者人口规模等达到一定的界限后，农村集体土地将自动进入转为城市国有土地的程序并执行规范的补偿方法，这会为城中村的改造提供法律基础。

通过政府对城中村用地的规制也能够达到降低拆迁补偿费用的可能性。城中村原住民坚持持有土地的一大原因是土堆使用者能够通过出租房子作为住宅或者其他商业用途轻松获得高额的经济利益，最终导致漫天要价的现象。政府应该制定标准严格治理和规范城中村的用地乱象，比如限制出租屋的规模、用途、住户数等。这不但能整治城中村的治安和环境等问题，也能通过规制房屋拥有者的收入降低他们对长期拥有房产的经济预期，最终降低拆迁的成本。

总而言之，在降低持有城中村土地的经济收益预期的同时提供稳定的财产权保障，是解决城市拆迁问题的重要方向。

作者为暨南大学经济与社会研究院助理教授