□ 刘诗濛/文

中国房地产市场超高的收益率，使其成为绝大多数投资者的第一选择。而政府对房价暧昧的态度更是使得不少人深信房价绝不会跌。

这些超量的投资性需求，都来源于市场过热。房地产市场的火热带来了对未来收益的高预期，使得原本流往股市、外汇和实业等处的资金都涌入房市。这部分资金大都属于投资性购房。

住房的特殊属性决定了其永远是消费品属性与投资品属性并存。即使是只买一套房的家庭，在购买时也会同时考虑居住需求与升值潜力。因此，在合理范围内，房产投资需求是应该被鼓励并保护的。然而当投资性需求超量时，会扭曲房子的消费品属性，降低社会福利。比如为了升值潜力去购买一个远离自己工作地点的住所，就会增加交通压力，造成负的外部性。

要控制超量的投资性需求，从根本上稳定市场预期才是关键。当前的限购限贷政策主要的作用是控制需求。这样的政策很容易被理解为当前需求过盛，考虑到未来政策放开的可能性，使得市场对未来的预期更高。

笔者认为，房屋的价格最终是由供给端和需求端同时决定的，要控制房价需要在供给端和需求端同时用力。供给端上及时提高土地及房屋供给，防止开发商捂盘惜售等监控政策才是关键。另外，提高第二套房的首付远不如对第二套房征收高额房产税实用。提高首付只会影响新增的二套房需求，并且只是提高了购房门槛，并没有减少买房收益和提高持有成本。征收房产税则可以影响到整个拥有多套房的人群，增加财政收入，减少地方政府对卖地收入的依赖，从而加大地方政府控制地价的决心。

而从长期看，大力发展制造业、高科技产业等实体经济，以及维护股市的健康发展也是减少热钱入市的关键。当实体经济有了很好的发展环境，就不再会出现房地产业一家独大的情况；当股市等金融产品有了稳定的收益率的时候，人们手中的钱就有了更多的投资选择；结合平稳的房市与稳定的收益预期，热钱就不再会不断涌入房市。而国家的实体经济发展，更是健康经济体的一个标志。

投资品的属性决定了房屋有涨就一定有跌。当前高价买房的人群中，很大一部分是普通民众。一旦房市崩盘，这部分人就当了“接盘侠”，血本无归，影响社会和谐。而房市崩盘更会导致整个经济出现连锁反应，在中国经济依赖于房地产业的今天尤为严重。为了避免这种情况的出现，尽早从根本上将中国房地产市场引上正轨，刻不容缓。

作者为暨南大学经济与社会研究院助理教授