□ 本刊记者 焦建/文苏琦/编辑
11月，围绕一幅位于香港启德区的住宅地皮，来自中国内地的地产商，与中国香港特区的地产商激烈竞标，被香港当地媒体形容为“‘过江龙’和‘地头蛇’间的争夺战”。表象背后，一度被认为是“出于平衡布局考虑、投资力度不会太大、对市场格局也不会造成实质性影响”的内资地产商，在购入商厦等物业模式外，正积极竞拍土地建楼，逐步进入“立体式涌港”阶段。
与20多年前内资入港时主要进入以证券、银行业为代表的金融业相比，此次内资地产商在多重背景下加速进入香港，牵扯的利益更多，影响亦更加多元。“香港市场是否有足够的稳定性承接内资地产商？其在香港发展争抢蛋糕时将遇到哪些挑战？香港地产市场会重新洗牌吗？”这一系列话题正在引发关注。
“吃四方饭、打世界波”，曾是香港商界的特点之一。但在香港地产业中，也历来有“寸土寸金”的传统，并以高度垄断著称。内资地产商涌港，会在多大程度上受到内地向海外投资一系列新政策的限制，终成“反客为主”抑或“沉沙折戟”，答案都尚未揭晓。
势成
地价飞涨，是今年上半财年香港特区政府收入增长的重要来源。通过拍出14幅官地，其卖地收入达446.64亿港元。与去年全年相比多出27％，创史上新高。
抢地积极，是出现这一局面的组成原因。在14幅地中，有10幅由新入场的内资及当地中小型地产商争得。与大型地产商相比，它们出价积极，更屡现超出估值情形：8月初，内资五矿地产旗下一家公司以出价40.05亿港元，成功投得香港九龙油塘一块住宅用地。这是其在去年6月尝试失利后，首次投得在港地块，亦成就了该区地价新高。
各方争抢激烈，是因这块地位于香港市区内日渐稀少的临海地区，特区政府有意将其发展为新的中心商业区，释放了此地物业的增值能力。但因楼面地价比市场预期高出近四成，仍引发热议。
11月初，手笔更大的“夺地”大戏上演：在竞拍九龙东启德发展区的启德第1K区3号地块时，内资海航集团旗下的香港海岛建设地产有限公司，最终以88.37亿港元成功竞标。在此之前，其亦曾竞标前述九龙油塘地块。该地块亦为“风水好地”，其是启德项目市中心最后一块临近海滨而又大规模的地皮，涉及地区包括马头围、九龙城、九龙湾及观塘等，占地约12.12万方呎，可建楼面约65.46万方呎。规模之大，在近些年香港的拍地记录中相当罕见。
“僧多粥少”之下，在经测量师估计后，该地皮的估值已被上探至约为36亿至47.13亿港元。但最终的竞标结果，仍比这一估值上限亦高出近九成。此举在创下香港九龙每平方呎楼面地价“新地王”的同时，亦创造了近三年半以来香港政府拍地的最贵纪录。
这一场景，亦让一位香港地产界研究人士联想起了新加坡一家地产企业初入香港时的场景。“作为‘过江龙’，其在最初时土地储备较少，买地尤为积极，并创下了总额超过百亿的经典案例。”这位人士对《财经》记者称。
在这块地皮收到的20份标书中，既有新地、长实、恒地、嘉华国际、华懋等香港传统地产商，亦有近一半竞标者为内资背景，包括万科置业（香港）、世茂房地产以及中国海外和保利置业。在2013年和2014年启德发展区进行的前两次土地拍卖中，后两者亦分别以22.7亿元、39.2亿元的最高价成功夺地。
“像我们这样的本地企业很难竞拍这种地。内地公司有能力竞拍，但我们不行。”嘉华国际主席吕志和，在此次竞标失利后对媒体称。
“内资地产商投地心态明显不同。其在内地花数十亿元甚至数百亿元买一幅地，并不足为奇。”交通银行国际一位研究人员亦对此评论。
将时间回溯，可发现这一对比背后的趋势变迁：上世纪80年代，内资地产商刚刚在香港出现时，规模尚小；后因受1997年亚洲金融危机影响，还曾一度折戟；此后数年内，则是随着内地地产市场价格猛涨、香港地产商凭借雄厚实力和多元化能力大规模“北进”的时期。
时至2014年左右，内资地产开始在香港实现“从零到一”：部分受这一时期前后内地楼市表现太过波动影响，不少内资地产商为度过寒冬，开始在此前几年零星参与土地拍卖及招标活动基础上，加快进军香港市场的步伐；时至2015年，据地产中介商美联发布的一份报告显示：“8·11”汇改后，人民币出现贬值，促使内地开发商来港投地，以求分散投资；同年，拐点出现，香港地政总署公布的数据显示：内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港房企，占全年香港土地出让金总额的55％。
不同统计的结果有别，却能大致勾勒出内资地产商在香港市场上的动作渐转积极：据地产服务公司莱坊估计：在2011年至2012年，内资地产商在香港取得的地皮仅占1％，而2015年至2016年已增至25.3％；据房地产信息服务网站千居(Spacious)测算：香港2015年出售的住宅用地中，内资地产商拿到了44％，2012年该比例为7％；据香港地政总署数据显示：2016年截至10月底，在公布的25幅土地结果中，有18幅为内资公司竞投，成功率达33.33％，金额达149.3亿元，占整体额度的三成以上。
结合《财经》记者近日采访的多位香港地产界人士的观点，可初步勾勒出内资地产商在港进入“立体式”投资阶段的如下几个特点：首先，在资本来源呈多元化的投资序列中，其主要目光仍集中于香港的住宅用地，对于商业用地则较少考虑，故其买家仍多为传统香港地产发展商。
其次，内资地产商在香港参与土地拍卖之外，还往往斥资在香港收购已建成的地产项目。例如，内地一家地产龙头在2015年时就曾斥资超过600亿港元向华人置业、信和置业、新世界等巨头收购项目，其中一个项目总额就达到125亿港元。进入2016年后，受“一带一路”带来的企业走出去等因素影响，内地各类资本在港置业的积极性，均有不同程度的上涨。
第三，在拿地速度增长、规模增加的同时，内资地产商采取的方式也在逐步改变。过往主要与港资合作，在获得一定经验后，现在则往往愿意采用独资买地方式进行开发。
“内地资金对香港写字楼、住宅、零售和工业等四个主要物业市场影响力持续上升。其中，内地资金在香港住宅市场所担任的主要角色已经从买家转变为发展商。”今年1月底，仲量联行在《过去、现在、未来：中国在香港楼市增长所担任的角色》报告中指出。
有利
以上在香港房地产市场的诸种“扫地”及“扫楼”，只是内资地产“出海”潮流的表现之一。
受整体市场增长相对放缓，一线大城市好项目难求及人民币汇率等因素影响，内地地产商近几年来一直希望在其他市场寻找机会，向外投资的积极性也日趋增加。
以自2013年起开始积极在香港等市场开拓业务的万科为例，“公司坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。”万科在今年3月的公司年报中称。
截至2015年底，万科已进入香港、纽约、伦敦等五个城市。当年销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入人民币28.8亿元。
个案之外，据房地产咨询公司莱坊于10月公布的一项调查显示，从房地产业海外投资的整体来看：今年上半年，香港和纽约、伦敦、悉尼与墨尔本，占据了中国海外房地产投资总额107亿美元中的84％。虽然这一总额相比去年同期下跌了13.6％，但从今年下半年开始，相关数字又开始有明显加速迹象。
从选择项目进行的方式角度看，虽已有不少内资机构通过自贸区跨境贷款进行海外房地产项目投资，但这类贷款的期限通常只有三年至五年，到期后须回流内地；相比之下，如通过境外直接投资（ODI）的形式出境的资金，则可以长期留在海外市场。因此，内资地产商更倾向于投资开发项目。
与其他几个投资热点地区相比，除港币与美元挂钩，在人民币预期贬值的情况下，通过香港作为资产配置平台是个较便利的选择外，香港房地产市场对内资地产商的“软环境”吸引力，包括进入时间相对较长，在文化上更为接近，以及政策稳定和透明度高等。
不仅如此，香港税务制度简单，无土地增值税和资本利得税，企业所得税也较内地低；融资利率亦低至2％左右，相比内地的也要低不少。
此外，亦正如五矿地产一位负责人在成功竞标后所言：“与内地市场相比，香港楼售价仍处于合理水平。”
在未来趋势方面，因为有越来越多的内资地产商考虑借香港业务“擦亮招牌”，当地舆论普遍认为：它们在内地虽有一定规模和知名度，但因在香港市场中仍属于“初到贵境”的新丁，为打响名堂站稳阵脚，故在港买地皮及物业、尤其是在首次出手时，出价往往更加“勇进”，且不排除短期内赔本赚吆喝的情况；即使从长期来看，内资地产商也愿意付比已经历过几次楼市周期的港资地产商更高的溢价。
可能影响内资地产商在港投资方式的因素，还包括其计算利润的方式亦有差别。根据德银此前的一份报告估计：内资发展商内地项目的净利润率，由五年前的15％，跌至今年上半年的10％，随着内地土地价格持续上升，相信利润会进一步受压；而由于香港税率较低，要达到同样10％的净利润率，内资发展商在香港的项目，只需取得14％的最低回报率，低于香港发展商。
“本港地产商更多地只考虑本地楼市，但内资地产商则考虑在内地还是香港投资更好，加之港币兑人民币的升值已带来可观的汇兑收入，所以内资地产商相对不怕高价抢地。”香港城市大学的一位地产研究人士则对《财经》记者分析，“因很多内地房企已在香港上市，其资产以港元计价，其海外融资也是通过香港资本市场，故在当地开发能减少资金进出带来的麻烦。”
波澜
先于内资房产商之前，内地买家近些年来早已成为影响香港楼市的重要因素。为避免内地等外来资金流入进一步刺激房价，香港特区政府出台过不同程度的保护措施：先是在2010年10月取消了“买房移民”政策；2012年到2013年，为缓解因资金涌入而导致房地产市场过热的状况，香港特区政府又提出实行措施以提高销售及购买不动产的印花税，被称为“双辣招”。
于这些政策出台之前，在对香港一手楼市场的各类评估中，内地买家成交占比一度被普遍认为高达30％－40％。
继内地买家之后，“内资积极攻港，接连高价买地，会否推升本港楼价？”“内资流入香港地产市场会造成哪些影响？”“内资能否挑战香港地产商的霸主之位？”这一系列问题亦开始在香港各界获得越来越多的关注与讨论。
在港媒报道中，虽不乏“内资投地再进取，楼价走向的关键仍系于市场购买力”之类的声音，也有评论称：此类投资是“政治任务”，是本届香港特区政府有意打破市场垄断积极引入的后果，而中央借内资先稳住香港金融及地产，亦能强化其面对本地及国际大风浪的能力。
面对内资企业拿地热潮，香港特区政府发展局局长陈茂波曾称：最近两三年内地房地产商到香港投资拿地数量增多，初到香港出价进取，但价格是否偏高，难以一概而论。香港向来欢迎内地公司来港投资，这使市场能激烈竞争。
在地产业界内，除“有竞争才会令市场变得活跃，不会只是由数家大型地产商主导”等常规表态，为应对在补充土地储备等方面的挑战，增强自身竞争力，香港本地发展商亦已开始采取应对行动：在2013年3月3日举行的一次发布会上，香港一家本地传统大型地产商的主席就曾直言：由于越来越多内地开发商到香港拿地发展，预计香港土地市场竞争更加激烈，该公司于同日宣布拟向股东发行红利认股权证集资，务求以更雄厚的资本参与土地市场的竞争。
更具代表性的例子，是在此前超过三年的时间内，作为香港大型地产商的长江实业地产未曾在香港投得官地。在今年9月，其以超出估值上限逾三成的19.53亿港元，投得沙田九肚丽坪路一块住宅用地。一时间，“李嘉诚重回香港拿地”这一消息，还成为了当地看多楼市的理由之一。
“面对内地地产发展商不惜高价吸地，香港本地财团为保龙头地位，投地出价亦转趋进取。”一家投行则在报告中评论称。
到目前为止，对于“内地开发商将如何影响香港房地产市场”这一问题，各界普遍认为下结论还为时过早。例如仲量联行研究部主管马安平就曾指出，“更加公开和公平的香港土地出售流程是吸引内资房企的另一原因，不过内地开发商在港的业务会否扩展至有力影响市场发展方向，仍有待观察。”
从经营角度来看，新的房地产项目需要数年时间才能完工。而项目的成功，不仅依靠土地的竞得，还取决于包括品牌推广、营销和创造消费者想要购买的产品等因素。
内资房产商如何吸引本地买家，将成为其进入这一市场时的挑战之一。 “从投资角度，香港投资者较喜欢港资发展商，始终大家文化相同。楼宇的间隔及管理都较贴近本地惯常做法，转手都容易一点。”对于内资楼盘，香港的一位买家表示。
在此之前，内资房产商至少还需面临以下多重困难：首先，面对开发用地不足的老问题，多年来持续关注香港楼市的香港岭南大学教授何泺生对《财经》记者分析，“想要找到发展和环保的平衡点，困难比较大。为了解决更多的基层住房需求，政府应该去找地方建房子给他们。这是实实在在的合理住房需求，能够部分抗衡其他诉求。”
但在地皮不足前提制约下，内资地产商可能会对其拍下的存在司法复核问题的地皮考虑不足。今年2月，在仍有不明朗因素的情况下，一家内资地产商仍出价21.3亿元投得大埔荔枝山山塘路的一块地皮。此时正值春节假期后，这块以超低价拍出的住宅用地，曾一度引发了相关各方的普遍关注。
经《财经》记者后来调查发现：这类地皮之所以不受港资地产商欢迎，是因为地皮批出时间随时可能因官司拖延数年，万一政府一方最终败诉，发展商更不能进行任何工程；即使解除这种风险，地产商往往还要负责为邻近山坡进行环境评估、负责护土维修及保养等，成本大增。
这只是内资地产商进军香港面临政策风险的一个方面。另一方面，香港针对房地产的政策严厉度更高，对购房者的保障程度与对企业的处罚力度会更大。房企在销售过程中作出失实陈述、发布虚假或具误导性资料的行为，会被定为罪行。
此外，因“从最初交设计图开始，费用就比香港房企高”，故内资地产商的成本、消耗也将大于香港同行，可能有很大一部分资金难免要“交学费”。在不拥有承建商的前提下，还可能影响楼宇质量及成本。由于内资地产商工程数目不多，后者对其自然会“公事公办”，即当地所谓的“人心是要储的”。
历经诸般考验后，在未来数年内，由内资地产商在香港开发的项目终将陆续推向市场。“新盘定价将是关键。本港的私人住宅市场，届时将会有一番龙争虎斗。”前述地产研究人士称。
