□ 李华芳/文

关于中国大城市房价是否太高了，没有一致的看法。一边是大城市里夫妻就算离婚也要买房，管你限购不限购；另一边是进入就业市场的大学生们，不抱怨大城市房价高的，寥寥无几。不同收入水平的群体对房地产的需求当然不太一样，购买力也不同。居住性需求和投资性需求，对同一时期内房地产价格高低的评价，可能完全不同。

居住性需求通常更关心房产价格背后的城市福利，城市福利好当然会推高房价。比如学区房，学区房并不一定表示房子本身的质量有多好，而是说附着在房子上的“教育”质量高。但居住性需求推动的房价上涨，往往会有一个限度，因为城市福利的供给相较于快速增长的需求而言，通常有一个滞后期。也就是说，类似教育医疗等服务的供给要在很短的时间内突飞猛进，比较困难。反过来就会影响居住性需求和房价。当然，从长期看，相对于居住性需求而言，“京沪永远涨”倒未必是言过其实。

百姓担心房地产价格在短时期内暴涨，这种情况不能纯粹用居住性需求的推动来解释。房产除了居住消费，还有很大投资功能，尤其在投资渠道相对少的中国，房产的投资需求就被激发出来。再加上大城市通常面临一个国际性的市场，这种情况下，大城市房价高，往往是市场起作用的表现。

但市场起作用的前提是政府的手不要伸得太长。大城市房价涨，固然有投资和居住性需求的共同推动，但如果政府从源头限制大城市建设用地的供应，同时又试图控制房价，必然导致房价暴涨。在这种情况下，房地产价格暴涨，并不是因为需求端导致的，而是因为政府管制不当，扭曲市场运行所致。

中国有些官员的逻辑很奇特，大城市里房产价格大涨，不从源头增加土地供给，建房子来满足需求，而是试图推出各种规定限制购买。在管制扭曲了市场信号的地方，政府限购就会发出与政策目的背道而驰的信号。意在限制需求的政策往往会被解读成房产价格还会上涨，结果人群追涨不追跌，导致房产价格进一步上涨。政府管制房地产价格的目的也就落了空。

大城市房价太高了吗？这取决于你问的对象是谁。但有一点值得注意，如果投资性需求推动的房价上涨挤压了居住性的需求，可能导致一些长远不利的结果，比如年轻人可能要住得离工作地更远，花费在交通上的时间更久，浪费大量原本可能用于创造性工作的才智。而且居住的条件也可能恶化，形成城市内部的巨大贫富差距，甚至是“隐形”的阶级分层。这或许是比城市房价高不高要重要得多的问题。

作者为本刊特约学术编辑