□ 陆铭/文

每一次房价上涨，都伴随着担心泡沫的声音，但很多讨论却不得要领。本文要说的是，中国房地产市场的根本问题是供需错位，在人口流入地控制土地供应，却在人口流出地大量建房子。没有一个市场经济国家会像中国这样，在行政力量的干预下出现供需错配。

“房价租售比”是如何形成的？

和其他价格一样，房价也是供给和需求相作用的结果。首先，要解释为什么通常可以用房价除以租金（或收入）来看房价是不是合理。如果不考虑住房的投资功能，在市场达到均衡的状态时买房和租房是一样的，也就是说，住房贷款乘以利率得到的月供数额应该和每个月的租金相等。当资本市场高度流动时，各个国家的实际利率趋于均衡，就使得每个国家的房价和租金比具有可比性。又由于家庭平均会把大约30％－50％的收入用于住房支出，因此，用房价-收入比反映出的信息与房价-租金比是一样的。

问题在于，“房价租售比”要可以和“房价收入比”相互比较，仅在住房只有居住功能的时候成立。住房除了居住功能，还是一种可能升值的资产，这时有三个因素会导致房价上涨快于收入增长：

第一，收入增长预期。资产之所以能升值，是因为我们预期它在长期内的价格会上涨，如果预期未来的收入会上涨，那么房租和房价未来会跟着上涨。

第二，城市化。中国目前处于城市化进程之中，越来越多的人口进入城市，也就是说在平均收入提高的过程中，城市的人口规模还在扩大。笔者的一项研究发现，中国城市和城市之间的房价差异，仅由外来移民占比这一个变量就可以解释41％的差异，而历史上移民占比变化率又可以解释城市间房价差异的10％，这两个和城市化进程相关的变量共解释了中国城市间房价差异的51％。

第三，在住房是可升值的资产时，住房可以抵押贷款，而长期以来，相对于经济增长率，中国的贷款利率却是偏低的。

在这三个因素的共同作用下，房价会快于收入提前上涨。在当前收入还没有涨上去时，当预期未来收入上涨越快，利率越低，房价除以收入的比值越高。上面是从需求方来看的房价决定因素。请注意，这些需求方的因素中，很难判断人们的预期事后是不是可能实现的。只有推动房价上升的预期事后未实现才是泡沫，而这也只有事后才知道。

供需错配的制度症结

理解房价的形成机制比用房价租金（或收入）比率判断有无泡沫重要得多，因为泡沫的定义都是从需求方定义的，解释房价-租金（或收入）比还需要包括对于供给管制的考虑。

全球普遍现象是，出于对收入、就业和生活质量的追求，人持续往大城市集中。人的流入带来对于土地和住房的需求，而这对于企业来说就是挣钱的机会，于是，如果不是遇到特殊的原因，住房供给一定会对需求起反应。但在中国，由于在认识上存在的误区，加上土地供应是政府控制的，结果，人口流入的东部地区（尤其是一线城市）受到了严格的土地供应管制，而人口流出的中西部地区却土地供应充足。这个土地供应政策的转向出现在2003年，之后中西部在全国的土地供应中所占份额是在上升的。

当大量的土地供应偏向到中西部和中小城市的时候，东部的土地供应是收紧的，这必然造成住房市场的供需错配，以及东部城市和其他城市之间的房价分化。2003年以前，东部的房价和工资的关系与中西部相差无几。但之后，东部地区便出现了房价明显快于工资的上涨。

如果对比2003年之后土地供应宽松和收紧的两个组别，两者的房价分化就是从2003年后出现的。如果说在土地供应宽松的城市房价与工资比一直比较稳定的话，那么就可以判断，在土地供应收紧的城市房价与工资比越来越高，就是供给方因素导致的，不是需求方因素。当然，这个判断是针对全国样本的“总体”分析，个别城市的情况要个别对待。

让市场供求引领房市

房价是可以被解释的，并不意味着高房价不是问题，高房价将制约经济的竞争力。工资和房价之间的关系有两个效应：第一个是“需求效应”。工资如果持续上涨，从长期来看，房价一定跟着上涨。如果房价上涨是以收入增长为基础的，房价上涨问题不大。第二个是“成本效应”。如果高房价仅出现在人口流入地，而且房价的影响因素中，土地和住房供应成了重要因素，那么房价上涨意味着人口流入地的生活成本上升，会引起移民减少，工资上涨。而这个由房价推动的工资上涨可能和劳动生产率上升脱钩，这就会导致企业竞争力下降，最终走向倒闭或者搬迁。

人口流入地的房价上涨所造成的阻碍劳动力流入和推动工资上升效应，是2003年的土地政策拐点之后出现的现象。而这个拐点却不是若干年来被广为流传的“刘易斯拐点”，不是真正的劳动力短缺。

如果工资上涨，但利率却相对较低，那么企业将用资本替代劳动，表面上看起来很漂亮，但是扭曲的劳动力和资本相对价格却只会导致一个结果，那就是，企业的资本替代劳动行为背离了中国生产要素结构本应有的比较优势。

在房价快速上涨的过程中，企业的另一个理性的选择是，将原本应用于生产的资金用于投资房产。吊诡的是，房价挤出生产性投资的现象越严重，实体经济的增长越低，倒真的可能反过来使得事前的收入增长预期难以实现，经济出现泡沫化。

房价的持续快速上涨有诸多负面影响，而且这些影响主要就发生在房价高的一线城市。把房价的成因说清楚了，那么，要缓解房价上涨的趋势，就只能增加一线城市的土地供应。一种认识误区是，中国的一线城市已经没有地了。

但中国一线城市并不是没有地了，关键是它们想成为怎样的城市。一个流行的说法是，在上海，建设用地占整个城市的面积高达45％，这个数据成了上海要减量供应建设用地的依据。上海的管辖范围面积其实大约只有东京都市圈的一半。在东京都市圈，建设用地蔓延到西边山区和东边的东京湾才停下来了，向南，最远处蔓延的半径甚至达到距离东京市中心大约70公里处。在上海，如果从人民广场出发，到苏州的直线距离不过80公里，而且一路上全是平原。

也就是说，上海是不是还可以增加建设用地的问题，完全取决于如何定义上海，如果对照与东京都市圈相当的面积，那么，即使“上海都市圈”考虑到必需的生态用地，仍然有大量可用土地。如果仅仅在上海辖区内考虑建设用地的占比，与面积远大于上海辖区的东京都市圈类比，则是作茧自缚。

市场经济体制的本质是让价格机制引导供给去适应需求，在房价高的地方缩减土地供给，这不科学。

作者为上海交通大学特聘教授