□ 本刊记者 焦建/文苏琦/编辑

时已立冬，深圳仍透着暖意。福田区原景田综合市场改造项目内，一栋经过改造的大楼外观簇新，内部装修与布置亦别有洞天。除智能家居、便利设施等硬件外，阳光大窗等温馨设计，则是其“软件”。与附近30平方米左右公寓3000元出头的租金相比，这里的单间价格虽超过4000元，出租情况仍相对不错。

随着一线城市地价飙涨、房价攀升、购房门槛升级，租赁市场逐渐超越新房市场。与此同时，国家大力鼓励发展租赁市场，商改租等政策红利不断刺激，这类直击传统租房市场诸多“痛点”的长租公寓，正在成为资本、地产商及政府等多方布局与关注的新概念。在发展最为快速的深圳，则已有大大小小近百家品牌加入“混战”。除率先抢滩的独立平台外，万科、深业等开发商，以及链家等中介也在通过各类形式介入。

“长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。”来自投房研究院的《2015年长租公寓投研报告》显示，长租公寓行业正处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业的爆发，也和长租公寓行业所处的时代环境有关。

大环境的改善，并未改变这依然是一门前期投入资金巨大、回报周期较长的微利生意。虽被视为产业蓝海，但长租公寓仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题。在爆发之前，这个行业或仍需要经历漫长的市场培育期，甚至将面临惨烈的洗牌与重组。

需求与供给

2015年下半年开始，深圳长租公寓市场进入“井喷期”。据租赁平台合屋分析，近100家的行业参与者中既包括you+、自如等全国性品牌，也有万科、招商等开发商，以及一系列当地创业品牌。对于运营商来说，深圳等一线发达城市的人口持续流入带来的旺盛租赁需求，以及年轻人的思想观念先进，成为其布局的两个主要原因。

据深圳住建局数据统计，截至2015年底，深圳自有住房率为34％，住房保障覆盖率也仅为12％多一点。在这个人口超2000万、平均年龄不足30岁的移民城市，租房已孕育了规模超千亿元的市场。

极富当地特色的“城中村”，因租金低廉且地处城市核心地带，至今仍是供给主力。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49％，容纳了520万的城市人口，其中包括63％的毕业1年－10年的年轻人。除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。

如此庞大但相对简陋的存量用房，给未来释放新的租赁住房留下了双重空间：一方面城中村的一部分正在成为被长租公寓改造的对象；另一方面其所涵盖不了的需求，则成为长租公寓的市场。

对于前者，在空间资源紧缺愈发成为深圳发展阻碍的今天，虽其在破旧立新方面有成功案例，但继续采用这一模式将耗费的时间及谈判成本均会越来越高，长租公寓的“柔性改造”成了城市更新的新可能。以万科为例，其一般做法是采用自己的投资标准及市场化运作方式，整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。

这种“集中式”改造是市场中大型参与者的主流形式，此外，部分小型民营资本在进入时则会选择“分布式”，即在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修后，以公寓品牌对外出租。

另外，亦有对自己持有物业日感压力的参与者开始转型做租房平台，为长租公寓导入租客流量，获取服务费。

整体来看，目前竞争者主要为风投支持下的创业类公司、房地产开发商／服务商，以及经济型连锁酒店。创业类公司分布广泛，风格多样，但普遍规模较小，多为分布式公寓；房地产行业上市公司依靠自身的存量房及开发优势，可采取自持或整栋开发的方式；经济型连锁酒店本身就具有类似短租性质的酒店运营经验，在租客需求及品牌推广上有独特优势。

对于后者，行业参与者们则普遍愿意用消费升级解释服务化、品牌化、连锁化的长租公寓的市场需求，即越来越多的年轻人生长的环境相对优越，不能接受太差的居住体验。

“如不愿意牺牲居住品质及生活方式，深圳的租房市场在这一市场上存在供需失衡。”自如的一位业务经理对《财经》记者说，“在全国一线城市，深圳的活跃度仅次于规模更大、人口更多的上海。但与北京、广州比较，拥有大量高素质科技、IT人才的深圳优势明显。”

因价格相对缺乏竞争力，越来越多的长租公寓开始将公寓、众创空间及商业综合体合一，为年轻人提供多重服务以降低综合生活成本。《财经》记者走访的福田区几家长租公寓，几乎都把可注册公司作为卖点。

深圳市场已形成几个热点片区，如南山科技园片区，包括西丽、宝安西乡、固戍等。此外，民治、坂田和布吉也都比较集中，福田中心区尤其周边仅有的城中村也潜藏不少。其共同特点是周围年轻人上班的企业较多，且交通方便。

在历经团队与商业模式的多番试错后，深圳长租公寓市场的模式开始分化，具备强大设计和资源整合能力的小型运营商开始向更前端靠拢，与开发商或大业主直接进行“代建”“代运营”的合作，而另外一些则试图向纯租房平台转型。

这种转型与长租公寓运营的一系列难点有关。以集中式长租公寓为例，难点主要集中在如何获取物业，二是改造出租费用较高。前者需对城市情况十分了解且有政企关系支撑，初创型企业将很难复制。 此外，因改造出租费用较高，也要求有足够的开发经验，在资金上占有绝对优势的公司未来成长为行业龙头的几率被认为较大。

但“长租公寓整体来说没有成熟，运营比较稚嫩，究竟哪种模式适用于长租市场，哪种品牌能活到最后，目前还难以定论。房租市场没有集中度，地域性、局限性非常强。”前述业务经理称。

发现利润区

在《房地产大转型的“互联网+”路径》一书中，曾提及长租公寓存在的八个普遍问题，其中一个，便是如何实现盈利。事实上，目前深圳的长租公寓市场，的确仍处于“热闹的不少，盈利的不多”尴尬状态。

《财经》记者近日获得的一份关于全国长租公寓市场分析的报告，则通过对现有数据的整理对一家计划大规模进入这一市场的公司进行测算：以房屋平均租金为1500元／月／套，平均租赁价格为1000元／月／套，平均装修成本、人工费用及管理费用均按照正常范围计，该公司长租公寓项目年平均利润约为2亿元。

这家公司的负责人则相对保守，称暂时还不知道长租公寓的盈利点在哪里，盈利模式怎么样，现在进入可能赔钱，但是知道长租公寓未来是方向，就依然要上。

一般而言，运营商会与业主签订五年到十年租约，每隔几年有一定上浮。租给租客，一般为一年一签且涨租可能性较大。故运营商可初步测算收益水平。此外，大量业内人士则对“增值服务”寄予厚望。

链家研究院的一位研究员就对《财经》记者表示，增值服务或将成为长租公寓盈利核心环节。“基于线下社区，可通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。做租房市场，更看重‘后租房’市场。”

目前各家运营商正在面临的考验在于：一方面，主要依靠存量房源的话，属于从传统的租房中介处分食利润。在风投主导下，小型运营商为大幅扩张，往往不惜以高价获取房源，提高了成本。此外，由于管理经验匮乏，管理系统羸弱，成本会随着规模的扩张迅速提升，导致盈利不易，因此分散式长租公寓亏损的报道频现于深圳报端。

新建公寓出租，面临“得不偿失”局面。“如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6％至8％。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有3％至5％。此外，目前商品住宅的租金收益率只有2％至3％，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式。”万科一位负责人曾透露。

万科的省钱“秘籍”，部分源于形成内部生态，并转化为制度。例如，万科被窝公寓看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定不会离开，他比保安更加忠诚地守着公寓；另外，公寓里派发信件、报纸的是环卫工等。

如何凭借长租公寓稳定的现金流实现产品资产证券化，则可能正在成为这个行业参与者们未来决胜的关键。

目前中国租赁住房证券化产品有两种模式：第一种是租金理财模式，即与P2P理财公司合作，通过将未来获得的租金现金流，转化成固定收益理财产品卖给投资人的方式来募集资金。第二种是 “租房众筹”模式，通过与魔方、青年汇等各大长租公寓开发商合作，在平台进行待建公寓项目的收益权众筹，让大众能够以较低门槛参与到房产投资中，回报是未来的租金。

但不管是哪种模式，目前筹资的规模都比较小，“几乎没有统计的意义和必要”。一位曾专门研究REITs模式的研究人士对《财经》记者表示。

大量资本及企业之所以仍愿意在看不清楚盈利模式的前提下进入这个市场的原因有两个：一是资产价格高带来的租金和物业价值有双重上涨空间、运营商自持的空置物业仍可享受土地增值获利；二是更多地考虑高效利用存量物业以及保障民生的政治任务。

以深圳控股有限公司（下称深圳控股）为例，其近日与母公司深业集团、深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住建局等共同发起的“青年房卡计划”，预计将在今年底推出3000套青年公寓。这便是该公司参与保障性住房项目及以轻资产运营方式向长租公寓业务转型的举措。

“我们和深圳某区政府合作的1200套房源正在积极推动，与另外两个区政府的合作正在洽谈中。计划在2016年底推出3000套青年公寓，并最终实现2017年底在深圳推出8000套，力争三年左右在深圳推出2万套的总体计划。这些项目的租金会低于市场价，带有一定福利性质。”深圳控股一位副总裁如此解析。

规范升级中

前瞻产业研究院的相关报告指出，发达国家品牌长租公寓产业会超过50％的市场占有率，而中国目前还不到10％，未来将保持高速发展。

因此，长租公寓行业至今仍保持热度的原因之三，是行业参与者们大多认为租房行业的产品升级是大趋势，是一个会持续十几年甚至二十几年的“消费运动”，就像当年快捷酒店的“黄金十年”一样。

此外，从去年底开始，这一行业也开始迎来频频利好：

2015年11月，国务院发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。

今年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，则在指出“到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系”之外，明确允许“商改租”，即将以前拟规划为商业用地的土地改建为公寓出租，解决部分城市商业地产过剩而住宅地产不足的问题。

对长租公寓来说，这些将整个行业的战略地位提升到新高度的一系列政策，让其可以大规模租赁空置的商场，再将其分隔后出租，换取高额租金。对开发商来说，政策允许分割租赁，将解决他们最头疼的商业地产高空置问题，让一部分商业地产得以重新盘活，进而产生更高的租金回报，提升物业价值。

尽管如此，对于长租公寓未来市场的发展，深圳房地产研究中心的一位研究人士对《财经》记者直言并不看好，因为目前深圳租赁市场的主流是由城中村模式构成，虽然品质较低且配套较差，但胜在租金便宜。偏高端的长租公寓市场空间相对有限。

万科高级副总裁谭华杰亦在近日参加深圳一次地产论坛时指出，如果要将长租公寓做成一门大生意，那便不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求，而是要努力创造更主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求，这也会成为考验之一。

他认为，这意味着需要政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠，地产开发企业才有动力进行规模化发展；而如果以存量资产发展长租公寓，则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策，才能吸引到险资、债权甚至REITs机构等低利率的资本介入，然后在租金水平较低的情况下持有更多资产，靠规模效应赚钱。

“目前对长租公寓市场感兴趣的多为风险投资，风险投资的钱是最贵的一种，创业者拿了钱后，容易陷入迎合资本、一味追求规模、最终难以自控的境地。做这个生意的人，只有当你解决了更多的基础性的问题，你降低了资本的风险，你才能拿到更便宜的钱，你拿到了更便宜的钱，你才能在相对比较低的租金的状况下面，把房子租给需要的人。这样的话，租房子的人的压力就会更低。我们真正需要的资本是那些低风险、低收益要求的资本。要做到这一点，必须要高度地规范化，要尽可能地排除不确定性。”谭华杰称。

规范化，正是仍处于破土阶段的长租公寓亟待确立的规则之一。已有不止一家运营商表示，行业规范还没有及时跟上，甚至连审批部门有时候都不知道该去找哪个。因此其呼吁政府能够给予相对更为清晰的引导和规范，尤其是在此前一直非常严格的消防方面，是否有可能出台一些建设性规范。亦有相关产业人士建议，在深圳城市更新和新释放土地项目中，应规划一定的公寓项目，满足商务服务业的需求。

深圳市场的复杂性，可能无法在全国性的文件中得到解决。

深圳小产权房问题由来已久，这些村集体土地之上的建筑目前依然难以得到合法身份，但从根本上取缔小产权房还有着诸多现实障碍。随着近年房地产市场的飞速发展，小产权房的市场价值不断受到关注。按照这一趋势发展，原本就处于灰色区域的小产权房的产权性质，只会变得越来越模糊。

随着小产权房正在成为被长租公寓进行“柔性改造”的对象之一，其产权的实现形式又增添了新的途径。一些运营商通过与业主签订租约而非直接持有的方式规避了部分风险。但一旦与业主发生纠纷，很多问题难以得到像普通商品房一样的清晰法律界定。为进一步降低风险，他们的选择，大多是“在获取每一处物业之前，都要对建筑的权利关系进行严谨的调研。”