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“租售同权”有助于遏制“炒房”

本文来源于《财经》杂志 2017-08-07 16:01:25 我要评论(0
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央地两级政府的“集体行动”表明,“租售同权”已是房地产新政的重要组成部分,即“唯有经营,才会看重长期收益,而非短炒产权房”

文/本刊记者 杨中旭编辑/朱弢

7月中下旬以来,“租售同权”突然成为“热词”。

掀起这一热浪的,是广州市政府与住建部等中央九部门。7月17日,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,核心政策是租房亦可享受学区红利。次日,住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,这是继2016年“国办39号文”之后,关于租赁市场发展的另一重要政策动向。其中,“多渠道扩大房源、鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房”等举措,等于扩大了大中城市的住房供给。

在房价高企的背景下,“买不起房,可以租房”,触动了无数人的神经。赞赏者认为这不仅是件改变楼市命运的大事,也能为庞大的“城市新移民”群体带来更加公平的教育机会。

但同时亦有人质疑,广州”租售同权”新政,究竟是切实解决住房及教育问题的“真武器”,还是被过度解读的“假高潮”?

第一股热浪未消,第二股热浪又来袭。7月底,无锡、武汉等多个城市颁布了与广州相近的政策,这一央地两级政府的“集体行动”表明,“租售同权”已是房地产“新政”的重要组成部分。

去年底中央经济工作会议上提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,在住建部等九部门联合文件中被再次强调。在中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁看来,对这一政策定位,央地两级政府的理解更深入了,落实也已更具体,其中,居住功能中,包含了经营功能,“唯有经营,才会看重长期收益,而非短炒产权房”。

“租售同权”是房地产长效机制的重要组成部分,如同一张多米诺骨牌,将推动一系列改革展开。

经营权是居住权的一部分

《财经》:央地两级政府密集出台房屋租赁市场的政策,是地产政策的重要转向吗?

李铁:可以这么说,我们对“房子是用来住的,不是用来炒的”这一对房屋属性的定位,理解得更透彻了。

随着城镇化率的不断提升,到目前为止,已经有57.35%的人长期居住在城市,这给住房市场带来了旺盛的需求,推动房价不断高企。过去政策更多盯住房屋买卖市场,随着房价的攀升,炒房盛行不衰。

但实际上,房屋不是只有买卖功能。决策层用通俗易懂的语言,概括了房屋的基本属性,房子更多是用来住的。这一政策定位明确之后就会发现,居住功能中,包含了经营功能。

《财经》:房屋的经营功能,通过租赁行为来实现?

李铁:城市中间偏上阶层,很多人都炒过房。炒,一定是看重短期的收益。你以低价位购入一套房子,总在盘算短期内找一个合适的时机、合适的价位出手。房屋的功能变得非常简单,就是一买一卖。它所造成的空城、鬼城现象,已不复赘言。

但如果不以买卖为目的,而主要以租赁为目的的话,你的预期和行为就完全不同了。你可以在自己的房子开饭店、理发店、旅店,各种服务业都可以涉足,你也可以把房子租给他人经营。此时,出租或租赁住房就变成了长期居住、长期经营行为,你通过长期经营获取稳定的收益。当居住功能多元化之后,不管是单纯的居住,还是经营,房屋里面都是有人气的,这和炒空房有本质不同。

每个人都希望获得更好的现金流,那就需要提高经营品质,改善服务,形成长期品牌。城市传统服务业就是这么发展起来的,我们称之为街区经济。

街区经济方便民众,解决了就业,是一个城市最有活力的部分。现在中央倡导特色小镇,也是在倡导街区经济,而非房地产化。

《财经》:当下房屋租赁市场的问题在哪?

李铁:国内住宅市场中,租赁占比21%,还非常不成熟。目前大量土地仍然是向开发商供给,没有个人有能力大面积购买楼盘。但是,一些既有的存量住房,是可以盘活的。

市场对此有旺盛的需求。前一段时间我去佛山,在一家特别火的饭馆吃火锅鱼。你知道这个餐馆是怎么来的吗?闲置的村庄,破旧的宅子,被一个老板租下来开餐馆。原来只租了几间房,后来生意红火,就扩大到了2000平方米。

面积扩大了,自有资金不够怎么办?金融支持就得跟上。九部门联合文件中提到,鼓励金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

街区经济的经营者,小商户居多,他们的自有资金普遍不充裕,金融支持就变得非常关键。当然,前提是商户有长期稳定的现金流。

租赁住房也不是不能卖。当你经营不善,也就是没有长期稳定现金流的时候,就只好变卖房屋还债了,这和炒房又有本质上的不同。

当市场从热衷于短炒,转向热衷于长期收益,房地产长效机制就落了地。

或将带来土地出让变革

《财经》:新政是否意味着,未来会大规模开发租赁式住宅?

李铁:这是我比较担心的地方,也要看政策实施的效果。

此前,房屋买卖占据市场主流的时候,土地出让主要以大块出让为主,城市个性就丧失了,服务业发育不足,城市包容性越来越差。房屋租赁市场恐怕不能再走这条老路。

人口流入较多的大中城市,中心区已经很难找到地块出让给开发商。市郊倒是有地方,但是你的就业在市中心,医疗、教育等优质资源也集中在中心区,在中心区还是市郊租房,就不难选择了。

另外,一线城市的市郊,现在房价都五六万元了,如果以行政手段压低资源价格,做廉价出租,等于是资源的浪费。

既然如此,盘活中心区闲置的房源,就成为政策选项。九部门文件中已经提到,鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房。

《财经》:土地大块出让的弊端是什么?

李铁:土地大块出让,形成封闭社区,等于断了街区经济的血脉。

发达国家住房租赁市场发育的前提,是基于土地所有制的土地小规模出让,很多房子盖的时候就以租赁为目的。所有者有长期出租的收益需求,如前所述,房子不仅可以用来住,还可以经营。

回过头来,我们自己的城市中心区,历史上已形成了一些稳定的、价格低廉的房屋租赁市场,广州、深圳的城中村就是典型的代表。城中村房屋之下的宅基地不能转卖到村集体之外,出租就成了必然选项。由于人口不断涌入大中城市,城中村住房的长期稳定出租成为现实。

和开发商开发的、功能单一的、只用来住或者炒的住房相比,城中村的居住功能是多元化的,不仅可以住,还可以经营。城中村的配套设施是和租户的消费水平相适应的,理个发几块钱,小餐馆10块钱管饱,在城中村居住生活,成本很低,是相对稳定的消费社区。

如果租赁市场大块土地出让,那就要建商城。去商城吃饭、理发,可不是几块钱能下得来的。

前些年,我们搞的公租房,只是满足了一部分流动人口的居住需求,很多农民工和低收入白领不在其中,也就是说,我们急需扩大租赁住房的供给。

《财经》:你刚才说中心区住房租赁更有市场。但是,仍有大量农民工和低收入白领,他们不得不到市郊租房。近些年来,一线城市市郊的就业机会也开始多起来,怎么看待这种现象?

李铁:这是个好问题。市郊存在大量存量房屋。其实我们都知道,一线城市市郊的农民,很多房屋都处于出租状态。

让已有的市郊村庄形成稳定的房屋租赁市场,可以住、可以经营,让农民从第一产业转向第三产业,提供精准的廉价服务,收入提升,享受城市化的福利,何乐而不为?

问题是,现有的宅基地相关法律法规,尚需修订完善,才能满足前述需求,这关乎农民工市民化的落地。

《财经》:十七届三中全会上,即已授予农村集体土地与城市国有土地“同地、同权、同价”的权利,但在施行过程中,又受到种种掣肘,难以落地。

李铁:不仅是十七届三中全会,后来中央在制定新型城镇化政策的时候,也提出了相似的政策。但是,改革不是一蹴而就的,用决策层的话来说,“城镇化要有历史耐心”。

“租售同权”仍无法实现教育公平

《财经》:很多人认为,推动“租售同权”是为了平抑房价?

李铁:我们得分析,学区房为什么上涨最快。稀缺优质教育资源在空间中的不均衡分配,是导致学区房上涨的最主要原因。过去都是购买学区房后才可以得到就近入学的权益。当子女的教育结束,学区房还可以通过转卖、转租,实现资源转换,学区房就是这么被炒起来的。

同时,还存在着充足的支撑学区房房价上涨的高收入群体。无论学区房政策如何变换,都满足不了高收入人口的需求。如果不加以限制引导,房价和租赁价格还会呈现上涨态势。

出台“租售同权”政策,实际上和近几年中央要求限制房价过快上涨的思路有关,地方政府有很大的压力,希望能够通过“租售同权”有效降低房价,至少也要抑制其过快上涨。

《财经》:还有一些人认为,“租售同权”可以实现教育平权?

李铁:还不能这么说。“租售同权”其实还是有很多身份限制的,主要面向三类人:第一类是户籍人口,第二类是有绿卡的非户籍人口,第三类是积分制中满足一定条件的人。

这依然是面向精英的,不能过于乐观地想象为,在广州这样的特大城市通过“租售同权”就能实现“农民工市民化”。目前在特大城市和人口流入地,一些户籍居民享有的权利还没有完全向非户籍人口放开,“租售同权”也是一样。

《财经》:发展住房租赁市场,会不会推动租金上涨?

李铁:现在让有条件的租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇,结果很可能是:房屋账面价值没有上涨,但租赁价格急剧上升,只是资源置换的形式变成了房租。

如果想从根本上抑制房租上涨,增加租赁住房空间才是重点。其实道理和房价是一回事,通过供给来平抑供求关系的波动。这次广州的商住房可以转租,等于扩大了住房供给,但是否能大面积地增加租赁住房数量,还有待观察。

当下各地商业地产泡沫都较严重,广州政府的出发点可能是为了激活商住房市场,也可能是为了规避住建部禁止商业地产转为居住住房出售的限制,同时也包含抑制房价过快上涨的意图。

【作者:杨中旭】 (编辑:林辰)
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