央地两级政府的“集体行动”表明，“租售同权”已是房地产新政的重要组成部分，即“唯有经营，才会看重长期收益，而非短炒产权房”

文/本刊记者 杨中旭编辑／朱弢

7月中下旬以来，“租售同权”突然成为“热词”。

掀起这一热浪的，是广州市政府与住建部等中央九部门。7月17日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，核心政策是租房亦可享受学区红利。次日，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这是继2016年“国办39号文”之后，关于租赁市场发展的另一重要政策动向。其中，“多渠道扩大房源、鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房”等举措，等于扩大了大中城市的住房供给。

在房价高企的背景下，“买不起房，可以租房”，触动了无数人的神经。赞赏者认为这不仅是件改变楼市命运的大事，也能为庞大的“城市新移民”群体带来更加公平的教育机会。

但同时亦有人质疑，广州”租售同权”新政，究竟是切实解决住房及教育问题的“真武器”，还是被过度解读的“假高潮”？

第一股热浪未消，第二股热浪又来袭。7月底，无锡、武汉等多个城市颁布了与广州相近的政策，这一央地两级政府的“集体行动”表明，“租售同权”已是房地产“新政”的重要组成部分。

去年底中央经济工作会议上提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在住建部等九部门联合文件中被再次强调。在中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁看来，对这一政策定位，央地两级政府的理解更深入了，落实也已更具体，其中，居住功能中，包含了经营功能，“唯有经营，才会看重长期收益，而非短炒产权房”。

“租售同权”是房地产长效机制的重要组成部分，如同一张多米诺骨牌，将推动一系列改革展开。

经营权是居住权的一部分

《财经》：央地两级政府密集出台房屋租赁市场的政策，是地产政策的重要转向吗？

李铁：可以这么说，我们对“房子是用来住的，不是用来炒的”这一对房屋属性的定位，理解得更透彻了。

随着城镇化率的不断提升，到目前为止，已经有57.35％的人长期居住在城市，这给住房市场带来了旺盛的需求，推动房价不断高企。过去政策更多盯住房屋买卖市场，随着房价的攀升，炒房盛行不衰。

但实际上，房屋不是只有买卖功能。决策层用通俗易懂的语言，概括了房屋的基本属性，房子更多是用来住的。这一政策定位明确之后就会发现，居住功能中，包含了经营功能。

《财经》：房屋的经营功能，通过租赁行为来实现？

李铁：城市中间偏上阶层，很多人都炒过房。炒，一定是看重短期的收益。你以低价位购入一套房子，总在盘算短期内找一个合适的时机、合适的价位出手。房屋的功能变得非常简单，就是一买一卖。它所造成的空城、鬼城现象，已不复赘言。

但如果不以买卖为目的，而主要以租赁为目的的话，你的预期和行为就完全不同了。你可以在自己的房子开饭店、理发店、旅店，各种服务业都可以涉足，你也可以把房子租给他人经营。此时，出租或租赁住房就变成了长期居住、长期经营行为，你通过长期经营获取稳定的收益。当居住功能多元化之后，不管是单纯的居住，还是经营，房屋里面都是有人气的，这和炒空房有本质不同。

每个人都希望获得更好的现金流，那就需要提高经营品质，改善服务，形成长期品牌。城市传统服务业就是这么发展起来的，我们称之为街区经济。

街区经济方便民众，解决了就业，是一个城市最有活力的部分。现在中央倡导特色小镇，也是在倡导街区经济，而非房地产化。

《财经》：当下房屋租赁市场的问题在哪？

李铁：国内住宅市场中，租赁占比21％，还非常不成熟。目前大量土地仍然是向开发商供给，没有个人有能力大面积购买楼盘。但是，一些既有的存量住房，是可以盘活的。

市场对此有旺盛的需求。前一段时间我去佛山，在一家特别火的饭馆吃火锅鱼。你知道这个餐馆是怎么来的吗？闲置的村庄，破旧的宅子，被一个老板租下来开餐馆。原来只租了几间房，后来生意红火，就扩大到了2000平方米。

面积扩大了，自有资金不够怎么办？金融支持就得跟上。九部门联合文件中提到，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

街区经济的经营者，小商户居多，他们的自有资金普遍不充裕，金融支持就变得非常关键。当然，前提是商户有长期稳定的现金流。

租赁住房也不是不能卖。当你经营不善，也就是没有长期稳定现金流的时候，就只好变卖房屋还债了，这和炒房又有本质上的不同。

当市场从热衷于短炒，转向热衷于长期收益，房地产长效机制就落了地。

或将带来土地出让变革

《财经》：新政是否意味着，未来会大规模开发租赁式住宅？

李铁：这是我比较担心的地方，也要看政策实施的效果。

此前，房屋买卖占据市场主流的时候，土地出让主要以大块出让为主，城市个性就丧失了，服务业发育不足，城市包容性越来越差。房屋租赁市场恐怕不能再走这条老路。

人口流入较多的大中城市，中心区已经很难找到地块出让给开发商。市郊倒是有地方，但是你的就业在市中心，医疗、教育等优质资源也集中在中心区，在中心区还是市郊租房，就不难选择了。

另外，一线城市的市郊，现在房价都五六万元了，如果以行政手段压低资源价格，做廉价出租，等于是资源的浪费。

既然如此，盘活中心区闲置的房源，就成为政策选项。九部门文件中已经提到，鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房。

《财经》：土地大块出让的弊端是什么？

李铁：土地大块出让，形成封闭社区，等于断了街区经济的血脉。

发达国家住房租赁市场发育的前提，是基于土地所有制的土地小规模出让，很多房子盖的时候就以租赁为目的。所有者有长期出租的收益需求，如前所述，房子不仅可以用来住，还可以经营。

回过头来，我们自己的城市中心区，历史上已形成了一些稳定的、价格低廉的房屋租赁市场，广州、深圳的城中村就是典型的代表。城中村房屋之下的宅基地不能转卖到村集体之外，出租就成了必然选项。由于人口不断涌入大中城市，城中村住房的长期稳定出租成为现实。

和开发商开发的、功能单一的、只用来住或者炒的住房相比，城中村的居住功能是多元化的，不仅可以住，还可以经营。城中村的配套设施是和租户的消费水平相适应的，理个发几块钱，小餐馆10块钱管饱，在城中村居住生活，成本很低，是相对稳定的消费社区。

如果租赁市场大块土地出让，那就要建商城。去商城吃饭、理发，可不是几块钱能下得来的。

前些年，我们搞的公租房，只是满足了一部分流动人口的居住需求，很多农民工和低收入白领不在其中，也就是说，我们急需扩大租赁住房的供给。

《财经》：你刚才说中心区住房租赁更有市场。但是，仍有大量农民工和低收入白领，他们不得不到市郊租房。近些年来，一线城市市郊的就业机会也开始多起来，怎么看待这种现象？

李铁：这是个好问题。市郊存在大量存量房屋。其实我们都知道，一线城市市郊的农民，很多房屋都处于出租状态。

让已有的市郊村庄形成稳定的房屋租赁市场，可以住、可以经营，让农民从第一产业转向第三产业，提供精准的廉价服务，收入提升，享受城市化的福利，何乐而不为？

问题是，现有的宅基地相关法律法规，尚需修订完善，才能满足前述需求，这关乎农民工市民化的落地。

《财经》：十七届三中全会上，即已授予农村集体土地与城市国有土地“同地、同权、同价”的权利，但在施行过程中，又受到种种掣肘，难以落地。

李铁：不仅是十七届三中全会，后来中央在制定新型城镇化政策的时候，也提出了相似的政策。但是，改革不是一蹴而就的，用决策层的话来说，“城镇化要有历史耐心”。

“租售同权”仍无法实现教育公平

《财经》：很多人认为，推动“租售同权”是为了平抑房价？

李铁：我们得分析，学区房为什么上涨最快。稀缺优质教育资源在空间中的不均衡分配，是导致学区房上涨的最主要原因。过去都是购买学区房后才可以得到就近入学的权益。当子女的教育结束，学区房还可以通过转卖、转租，实现资源转换，学区房就是这么被炒起来的。

同时，还存在着充足的支撑学区房房价上涨的高收入群体。无论学区房政策如何变换，都满足不了高收入人口的需求。如果不加以限制引导，房价和租赁价格还会呈现上涨态势。

出台“租售同权”政策，实际上和近几年中央要求限制房价过快上涨的思路有关，地方政府有很大的压力，希望能够通过“租售同权”有效降低房价，至少也要抑制其过快上涨。

《财经》：还有一些人认为，“租售同权”可以实现教育平权？

李铁：还不能这么说。“租售同权”其实还是有很多身份限制的，主要面向三类人：第一类是户籍人口，第二类是有绿卡的非户籍人口，第三类是积分制中满足一定条件的人。

这依然是面向精英的，不能过于乐观地想象为，在广州这样的特大城市通过“租售同权”就能实现“农民工市民化”。目前在特大城市和人口流入地，一些户籍居民享有的权利还没有完全向非户籍人口放开，“租售同权”也是一样。

《财经》：发展住房租赁市场，会不会推动租金上涨？

李铁：现在让有条件的租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇，结果很可能是：房屋账面价值没有上涨，但租赁价格急剧上升，只是资源置换的形式变成了房租。

如果想从根本上抑制房租上涨，增加租赁住房空间才是重点。其实道理和房价是一回事，通过供给来平抑供求关系的波动。这次广州的商住房可以转租，等于扩大了住房供给，但是否能大面积地增加租赁住房数量，还有待观察。

当下各地商业地产泡沫都较严重，广州政府的出发点可能是为了激活商住房市场，也可能是为了规避住建部禁止商业地产转为居住住房出售的限制，同时也包含抑制房价过快上涨的意图。