文/本刊记者 周哲 编辑/王延春
美国3.2亿人口当中，三分之一的人通过租房解决居住问题，租房甚至可以成为很多人一生的居住选择。
而据链家研究院数据显示，中国租赁人口为1.9亿，仅占中国总人口的13.7％。对于中国人而言，租房被多数人看作是买不起房之前的短暂过渡和被逼无奈的选择。
当前中国的租房市场非常混乱，调查显示，超过三分之一的租客都经历过租赁房屋配套老旧、频繁更换房屋、业主违约等情况。
因此，打造长期租赁市场既是提高居民居住质量、实现“住有所居”的渠道，更是引导居住需求从购房向租房转移，促进房地产市场平稳发展的长效机制的必要手段。
2017年底的中央经济工作会议要求，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。
根据方正证券的测算，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间。对标美国的更高比例的租赁人口比重（31.25％）和更大规模的GMV（3万亿美元），中国住房租赁市场潜力巨大。于是保利等房企，链家自如、魔方等运营机构纷纷抢滩新风口，唯恐落于人后。
但中国的租赁市场的发展面临着租金回报率不高、REITs（房地产信托投资基金）等金融工具不健全等难题，政府和企业能否克服这些问题，才是决定住房租赁市场能否达到预期中的近2万亿元规模、并向发达国家的市场规模靠近的关键。
万亿市场待启
租购并举的住房制度，是高质量发展阶段八项重点工作之一。住房租赁市场的发展之所以越来越得到决策层的重视，是因为住房租赁不仅关乎居民居住质量，是消费升级背景下经济增长的新引擎，更是可以解决部分居民的住房需求，对平抑房价有一定稳定作用。
住房租赁市场是一个庞大的、极具发展空间的市场，根据测算，中国目前的租赁市场在近2万亿元左右，到2030年甚至可能会翻倍至4.6万亿元。
租赁市场供求不平衡造就了庞大的市场空间。从需求端来看，中国有1.9亿的租赁人口，而且仅占总人口的13.7％，如果达到发达国家超过30％的比例，租赁人口将超过3亿。而且随着房价在这些年高涨，相比买房，租房的意愿得到增强。
从供给端来讲，供给数量不足、质量不高。如在北京，平均一户租赁住房要住约4.9个人，平均一间房要住两至三人，群租、合租、出租床位为常态。而且超过三成的租客经历过租赁房屋配套老旧、频繁更换房屋、业主违约等等情况，说明供给质量有待提高。供求严重失衡给租赁市场的发展带来机遇。
链家研究院院长杨现领对《财经》记者分析，美国租赁行业的发展拉动了2450万就业人口，行业直接支出5042亿美元，拉动经济产出1.1万亿美元。中国也有这样的市场和空间。随着90后逐渐成为购房和租房的主力客群，他们对于住房的偏好和要求以及消费观都明显不同于70后和80后，更加追求良好的生活品质，体现了消费升级的倾向。
而且，围绕着租客的居住体验衍生出维修、保洁、租赁信息平台、管理系统、金融服务等各细分行业，各行业相互配合将形成一个完整的租赁生态。
此外，租赁行业的发展可以平抑房价。租赁市场的发展解决了部分人的住房需求，一定程度上缓解了购房市场的供需矛盾，购房需求的减少对房价有一定的稳定作用。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华对记者分析，发展住房租赁市场可以把两个市场打通，使之相互调节。市场的体量也就扩大了，任意一个市场都更不容易出现大的投机泡沫。
中国的住房租赁市场的体量超乎想象。从需求端观察，根据链家研究院数据，中国一线城市与发达国家主要城市对比，上海租赁人口占比40％，北京和深圳均为35％，而纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50％（见图1）。
北京大学光华管理学院于2017年12月发布了《中国租赁住房REITs市场发展研究》报告（下称“北大报告”），根据该报告测算，如果中国的租赁人口占比和发达国家租赁人口占比一样高，到2030年租赁人口将达3亿，租金GMV将达4.6万亿元。
从需求端观察不光要看租赁人口规模，也要考察居民的租房意愿。根据方正证券，租金月供差值和租售比两个指标可以衡量购房和租房的意愿变化。
租金月供差值指的是每个月租金和月供的差值。近些年房价一路攀升，一线城市为甚，北京商品住宅均价2007年的11850元/㎡涨到2016年的35322元/㎡，年度最高涨幅达39％，上海年度最高涨幅35％，深圳最高涨幅达60％。这样导致的后果是月供与租金的差值不断拉大。
以北京国兴家园一套90平方米住房为例，2009年月租金为4100元，月供为8667元，月供是月租金的2.11倍；2017年月租金为13000元，月供为35708元，月供是月租金的2.75倍。这意味着为得到相同的居住体验，通过购房所付成本是通过租房所付成本的2.75倍。
租售比指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价的比值。北京的租售比是1/587，同期的纽约、伦敦、莫斯科、巴黎、东京，租售比分别为北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍。这意味着在中国尤其是一线城市房价高企的大背景下，租金与房价产生较大背离，部分居住需求从购房市场外溢到租房市场。
因此，在房价猛增的背景下，租房意愿会得到加强。
另一方面，从供给端观察。租赁需求旺盛的同时租赁房源不足。方正证券指出，以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34％，租赁人口约为738万人。以3.1人/户计算，租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约三分之一的供需缺口。
北京150万套租赁房屋对应着738万租赁人口，这意味着平均每户住了4.9人，三人或两人住一间房是常态。“这导致了以床位、群组、合作、单间为主的供求结构。”杨现领对《财经》记者直言。
中国租赁市场不仅供给数量不足，在供给质量上也有改善的巨大空间。链家研究院对北京租户进行的一项调查结果发现，42.5％的受访租客表示：现有租赁房屋普遍存在配套老旧、功能差；37.8％的租客表示：租期太短需要频繁更换房屋；31％的受访租客遇到过业主违约；28.7％的租客认为社区环境管理差；28.3％的租客认为合租人群混乱；27.3％的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况；22.1％的租客抱怨租后维修责任不明。
庞大的租赁人口和较强的租赁意愿带来的租赁需求，与租赁房源不足、供给质量不高导致的巨大缺口，是中国住房租赁市场发展的潜力所在。
亟待攻克回报率难题
广阔的租赁市场空间为什么没有一早被抢占分割殆尽，这还要从住房租赁市场的短板说起。
受访专家普遍认为，从需求上，租购不同权导致了依赖子女教育、医疗等公共服务的居民在租房与买房之间仍然更倾向于买房，租房被看作是买不起房之前短期的过渡，所以要想真正开发租房市场，租购同权的落实势在必行。
从供给上，北大报告提出，发展住房租赁市场面临的三大问题。一是土地供给机制，二是专业品牌运营机构不足，三是配套金融工具欠缺。
一是目前房企或者开发商用于发展租赁住房的土地仍是以住宅、商业性质为主，通过招拍挂程序并缴付土地出让金取得的，和市场上正常出售的公寓没有本质差别，缺乏针对租赁用的土地的供应。导致资产价格偏高，租金回报率较低。
二是当前除了魔方、新派、链家自如等轻资产公寓运营机构以及类似保利等大型房企崭露头角之外，中国租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都有较大的提升空间。
三是发展住房租赁市场，房地产行业的发展模式将从当前的C2C向B2C转变，从“开发-销售”向“开发-持有运营”模式转变。如果缺少了REITs工具的配套支持，持有运营模式将对企业形成巨大的资本压力。
供给租赁住房供给不足的根源，还在于租金回报率较低，导致房企和运营机构盈利不足。“供给端算不过账，是不赚钱的。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池对《财经》记者直言。
她提到，中铁建理想家项目曾对外称“企业自持商品房租金一次付10年、押金要付20年”，实际上是以租代售，这也侧面反映租房市场正常的押一付三对于房企和开发商而言是实现不了盈利的。
杨现领透露，目前租赁市场的租金回报率在1％到3％之间，哪怕是有了REITs融资工具，融资成本也在5％左右，租金回报率覆盖不了资金成本，“住房租赁市场面临的首要问题就是盈利难题”。
他分析，目前市场上租金回报率尚可的物业一是前几年低成本拿房的项目，但存在业主毁约风险；二是工厂、城中村等合法性存在缺陷的项目，在后续经营尤其是政府监管方面存在风险，投资回报周期也不稳定。
但北京大学光华管理学院金融学系副主任张峥提醒记者，不能光看租金回报率，企业进军住房租赁市场有时候是战略的考虑，不仅是盈利的考虑。即便是考虑盈利，除了租金回报率之外，还有租金增长率，物业的增值带来的收益。而且房企或者运营机构一般会通过结构化的设计，优先保证投资者的固定回报，然后权益的部分由发起人购买，发起人有时会让利，但如果未来物业增值，也只有发起人才能享受到。
针对住房租赁市场的上述难题，政策已经在着手解决。
最近的鼓励政策是2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。选取了第一批13个城市作为试点，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。目标是在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。该方案要求2017年11月底各地编制实施方案报国土部和住建部批复。最新消息是2018年1月27日，已有11个城市的方案获得批复。
这意味着可以利用比国有土地价格更低的集体建设用地来建设租赁住房，有助于解决租金回报率较低、租赁用土地供给机制的问题。
在租金水平基本稳定的前提下，获取低成本土地供应是提高住房租赁企业租金回报率的关键。集体建设用地入市将给住房租赁企业以机会。另一方面，上海在2017年出让的租赁用国有土地地块的价格远低于周边土地，这可以解决土地获取价格高而带来的租金回报率低的问题。
2017年7月20日，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作，试点内容包括发挥国企的带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业；加大对住房租赁企业的金融支持，包括企业债、公司债、资产支持证券，REITs（房地产投资信托基金）；建立规范的租赁市场，包括暂住人口信息系统，租赁合同网上备案；加大租赁住房土地供应，特大城市可以开展集体建设用地租赁住房试点，盘活存量房屋用于租赁，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房，改建后的租赁住房，水电气执行民用价格。
该政策的亮点在于盘活国有企业的厂房、办公用房用于租赁住房，在租赁住房供给不足的情况下想尽办法盘活存量房屋。
2017年6月30日。广州市出台的关于“加快发展住房租赁市场工作方案”。最大亮点是租购同权中涉及教育的部分——没有自有产权住房，仅是租房也可以接受义务教育。不过仍有户籍、绿卡、积分等方面的要求。
2017年5月20日。住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》进行公开征求意见。主要内容侧重于规范租赁市场。包括住房租赁企业可以依法享受金融、税收、土地优惠政策，住房租赁企业可以把相关收益权设立质权；出租房屋要符合单间租住人数，地下室等非居住空间不可住人，按月支付租金，鼓励出租人签三年以上合同并给予政策支持，住房租赁企业出租自有住房的，租赁期不低于三年，出租人不得无理扣留压价等等。
2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。主要内容包括住房公积金支付房租；租房可以申领居住证，享受义务教育医疗等公共服务；转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴；给予税收优惠，个人出租房屋不超过3万元月收入的免征增值税，超过的税率从5％减到1.5％，个人承租人研究个税扣除问题等。
该政策亮点在于把公租房与租赁市场建设对接，原来通过建设公租房给保障对象居住，转变为也可以通过给予保障对象现金补贴，让其去市场上租房，从而发展租赁市场。另外，税收优惠也是亮点，个人出租房屋增值税享受优惠。
2015年1月20日，住房和城乡建设部等三部委发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，允许居民提取公积金支付房租。
2015年1月6日，住房和城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。主要内容包括引导机构从事在小户型、中低价位的住房租赁服务；推进REITs试点；保障性住房“补砖头”和“补人头”结合。
REITs助力租赁市场
对于企业而言，进军住房租赁市场首先要顾虑租金回报率的问题，如果无法盈利，自然会止步。其次还会顾虑成本回收的问题，在原来“开发-销售”模式下，前期开发的资金可以一次性回收，但在“开发-持有运营”模式下，资金需要长达几十年分期收回，给房企带来巨大压力。
所以为了真正鼓励企业参与到住房租赁市场，REITs势在必行。所谓REITs，指的是房地产信托投资基金。简单地说，REITs通过发行股票或者基金单位，集合公众投资者的资金，由专门机构运营，对多元的房地产项目进行投资。房企借此实现资金的回收，公众投资者借此获得较为稳定的投资回报。
北大报告指出，REITs对住房租赁市场有四大方面的意义。一是帮助租赁企业减轻负担，实现可持续发展，从而帮助它们转型。租赁市场租金回笼慢，而拿地给企业造成巨大的资金压力。REITs是权益型的平台，可以实现企业开发和退出的闭环，同时不积累负债。原来的房企“拿地-开发-销售”的模式在存量时代有转型需求。REITs可以解决它们的后顾之忧，顺利实现房企的转型。二是REITs可以提升租房市场的运营水平和质量。REITs的宗旨是提高分红，所以管理人有动力进行资产安全维护、改造提升、物业管理等等。三是REITs还可以对房地产价格起到引导作用。REITs执行长期投资策略，在价低时收购资产，价高时保持适当的增长速度。四是为居民提供了可供投资的产品。REITs与其他的金融资产的关联性低，所以有较强的配置价值，配置多元化。
而且租赁住房有推行资产证券化先天优势，具备资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰等特征，符合资产证券化对于基础资产及现金流动的要求。
2017年1月至今，已经有五单租赁住房资产证券化产品通过审批。分别是魔方公寓信托受益权资产支持计划、中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划、招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划（见图2）。
但张峥提醒《财经》记者，上述四单产品并不是真正的REITs，甚至不都是类REITs。目前上述四单只有两单是类REITs，即保利和新派，而自如和魔方只是资产证券化产品。类REITs和资产证券化产品的区别在于，类REITs最核心的特征是底层资产和REITs一样是物业的产权，后两单资产证券化产品的底层资产只是租金收益权或者是应收账款。
而保利和新派的两单是类REITs，与国际的公募REITs的区别在于，类REITs是私募产品，而REITs是公募产品，对公众投资者发行，流动性较强。但REITs又不仅仅是类REITs的公募化和增加流动性，而是在结构化安排、收益率定价、主动管理机制与能力方面更加有优势。
“我们可以将类REITs看作是一种私募REITs，但国际上公认的REITs指的是公募REITs，私募REITs体量也很大，只不过一般会在前面加上私募两个字来特指一下。”张峥解释。
北大报告建议，为了增强中国公募REITs产品的权益属性，一方面需要通过交易场所的转变、投资门槛的降低以及市场投资者教育等工作，提升劣后级份额的流动性。同时，需要对产品结构划分的思路进行调整，将优先级份额由原始权益人的融资工具转变为公募REITs产品适当提升收益的配套杠杆。
张峥认为，这几单住房租赁类REITs和资产证券化产品的发行无论从产品设计、发行过程、市场培育等方面，都为未来公募REITs打下了良好的基础，“公募REITs的推行在大方向上已经不存在什么阻碍了”。
