“以房养老”正在从官方号召、民间试点正式走向全国。
8月8日，中国银保监会下发通知，要在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判，积极创新产品，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。
“以房养老”是指拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构，之后老人可以继续居住或享受收益，同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金，直至身故。
老人去世后，金融机构有权依法行使抵押权，抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。若有结余，则给老人的继承人。
这是一种“倒按揭”。简单说就是，老人通过抵押房子给保险公司换取养老金，居住权不变，但会失去房屋所有权。
目前这个产品优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体等投保。
在试点四年后，官方希望将这套方法论推广出去，把房产和养老直接挂钩。这个主张就像一枚深水炸弹，争议很大，褒贬不一。
其实，早在入市之时，它就测出了市场的水温。
四年前，“以房养老”在北京、上海、广州试点，两年后又扩大到了个别省会城市。但是，市场反应平淡。
截至目前，只有幸福人寿一家保险公司推行了“以房养老”相关保险产品。截至2018年6月底，这款保险承保仅98户139人。
“如果养老要靠把房子抵押给保险公司才有钱，为什么不直接卖了房拿着钱去高端养老院？”一位大型开发商养老业务从业者对《财经》记者说。
中国正在逐步过渡到老龄化社会，养老问题日趋严峻。“以房养老”政策建立在房产增值的基础上，面向有房产而深受养老问题困扰的老人，鼓励他们享受资产长期变现，通过抵押房产的方式得到养老资金保障。
但养老问题相当复杂、琐碎，不止资金一个问题，老人们并不能直接通过抵押房产买来养老服务。
一位恒大人寿的中层人士告诉《财经》记者，有房老人的痛点更多在养老服务，不是资金，而缺钱的老人往往没有高价值房产，这是“以房养老”的需求悖论。
“有钱的不需要，没钱的要不起。”
“以房养老”关乎中国房地产市场的未来发展，预示着中国潜在的养老危机，更挑战了多年积淀下来的国人心理与传统观念。
试点反响平平，官方为何还执意向全国推广“以房养老”，这项主张暗藏哪些BUG？老人和金融机构究竟又有多少参与动力？
推广原因
决策层号召“以房养老”，热情之大，折射了中国养老压力之大。
2017年11月，国务院公布了《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》，这次划拨是对未来中国养老保险基金支出压力不断增大时，所做的一次战略储备。
这次国有资本“输血”暗示了中国养老金的缺口风险。今年以来，我国还建立了企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。
从收支角度看，养老金的天平还在倾斜，进入收支不平衡通道。
今年初，由中国社会科学院世界社保研究中心发布的《中国养老金精算报告2018-2022》预测，2018年－2022年中国养老金“收不抵支”的省份约为13个-14个。
其中，东北、西北部分省份养老金结余耗尽风险还在加大。
此外，报告预测，全国职工养老金征缴收入增幅将从2018年的12％下降到2022年的9.9％。不过，基金支出的增速却没有同步下降，其增长率将从2018年的11.2％提升至2020年的11.3％，随后两年保持不变。
中国大部分老人的养老问题需要政府托底。“以房养老”作为一种补充保险，此时举国推广，一旦落地，可以为政府转移部分养老压力。
“以房养老类似于针对低收入老人的抵押消费贷，这个政策是在尝试解决‘人死了钱没花了’的问题。”一位平安普惠金融业务中层人士认为，它是金融产品创新的代表，用房产抵押换取养老金，能提高社会资源的利用率。
不过，也有多位业界人士认为，这项举措折射了社会保障体系的不完善，是政府将一部分养老责任推到了市场，尝试让老百姓自己解决养老问题，属于治标不治本的权宜之计。
“以房养老”折射了社会保障体系的不完善，属于治标不治本的权宜之计。图/视觉中国
这套理念在国际上并不独特，已在日本、欧美等国推行多年，但也不是各地主流。
以日本为例。日本的“以房养老”会在房价高的个别大城市推行，高额遗产税是其制度土壤之一，抵消了人们对继承房产的部分热情。
但是，日本养老保险制度完善，养老金相对充裕，少有人选择抵押房屋来养老。
据《财经》记者了解，日本房屋租售比走高，一些老人会在85岁以后，将家中的一个房间出租出去，用高额租金来补贴自己，或在养老机构里住3年－5年，直到离世。
相比中国，日本养老金体系较为全面，有可借鉴之处。日本推行介护险，给老人提供看护服务，政府负担50％，企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50％。
中国就不同了。
如今，中国养老压力越来越大，资金和高质量的护理人员缺一不可。这需要附加更多市场化手段，帮助平缓压力，开源节流。
首要措施是增加养老金额度。可是，中国“以房养老”的核心是让民间房产变现为养老金，反哺民间，这终究还是取决于老人的房产价值多寡，与楼市息息相关。金融机构作为中介，既承担风险，也从中获利。
中国房价过去一路高涨，但租售比一直处于相对低位，房屋租金收益率较低，加上未来即将推行的房地产税，继续摊薄收益。导致金融机构在拿房后大多倾向于尽快出售。
当未来“房住不炒”政策继续强化，房屋售价有变动风险，保险公司在“以房养老”险种收益上也有较大不确定性。
另一边，抵押房产的老人基于传统观念、担忧房屋实际升值高于当下评估值等等，抗性也较大。
由此可见，中国的“以房养老”更为复杂，牵涉方更多，房地产市场的水温常常决定了推行土壤和参与者的积极性。
从这个角度看，想要靠“以房养老”，疏解政府养老压力，并非易事。
BUG重重
“‘以房养老’在中国还是个概念，操作流程没有设计好，很难落地。”一位大型险资公司相关人士告诉《财经》记者。
银保监会发文推广“以房养老”之后，无法回避的首要难题是，多年试点反响平淡，老人和金融机构对“以房养老”都有顾虑。
对金融机构来说，房屋价值随市场而变动，预期增值很难预测。但“以房养老”需要先行评估房屋资产价值，以此判定养老金额度。
在实操过程中最常见的分歧是，在估值时，老人希望房子有高估值，而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素，做低房屋的未来增值部分。
“本质上，房子涨了老人根本不舍得抵押，房子跌了金融机构收益少，也不愿意。”一位昆仑信托相关人士说。
除了房价风险之外，未来还有房屋继承纠纷、房屋70年产权到期续期、房屋损毁、折旧、老人预期生存年限、房地产税等各类支出与风险。
保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值，希望拿到的资产干干净净。一旦接手房产，便涉及到房地产、司法、财税等一系列领域，问题琐碎而复杂。
据《财经》记者了解，当老人身故后，许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题，除非下设或投资单独公司来处理房产。
此外，金融机构素来倾向于把资金投到周转最快、收益最高的领域，“倒按揭”形式对金融机构来说也是一种长期现金流占压。
“保险公司直接卖寿险就能有大笔现金进账，何必再去碰‘以房养老’？”一位大型房企养老业务负责人说。
《财经》记者获悉，目前市面上的养老险种大多根据老人平均寿命来计算保费，较少涉及房产。
即便涉及房产的险种，也更多是房产即刻变现，老人直接去养老院，与养老护理挂钩。
“‘以房养老’更多涉及到产业链，而保险公司只善于处理资金问题。”一位阳光保险集团中层人士说。
对老人来说，要接受“以房养老”同样不容易。由于房屋价值评估不确定，这个举措被认为是以低回报抵押了高资产，到手的资金不划算。
参照幸福人寿推出的“以房养老”产品来看，目前一位70岁的老人抵押价值100万元的房产，每月仅到手3734元，寿命越长，回本的可能性才越高。
如今，中国的大多数老人习惯住在自己熟悉的房子里，过着节衣缩食的生活，他们当然有提前卖房和抵押房屋的权利，但是，愿意这么做的老人并不多。“以房养老”在试点遇冷就说明了这一点。
受中国传统文化观念影响，中国的房屋被认为有传承价值，老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房，老了以后房子却不归自己，也不归后人。
因此，在实操过程中，“以房养老”不仅要得到老人认可，也需要征得老人的子女同意。
而在长达几十年的抵押期限中，如何应对老人变卦、子女入住不退房等后续问题，目前也缺少配套的制度设计。
据《财经》记者了解，幸福人寿试点“以房养老”之后，因为需求端受传统养老观念的影响，积极性不高，加上房屋反向抵押的配套政策尚未细化，所以推广力度一直很有限，进展不顺。
表面上看，“以房养老”可以用房子换来持续的养老金，去提高生活水平。但是，养老是一个系统工程，更多空巢老人和失独老人最大的养老痛点并不是钱，而是养老服务。
一位房产交易公司董事长告诉《财经》记者，以房养老最直接的方式，是把房子质押给养老院，换取养老院的使用权，但这同样需要配套政策设计。
“现在保险公司‘以房养老’的处置方式，老百姓信不过，也不是最需要的。”
据《财经》记者了解，在北京的医院急诊室里，曾经出现过多次空巢老人急需手术却找不到家属签字的情况。甚至有一位失独老人在急诊室中突然去世，他和他的房产以及账户上200多万元人民币，都一样无人问津。
在中国庞大的养老产业中，许多服务至今缺失。老人的痛点永远不只是钱的问题，而更多在专业人士的养老服务及护理——做到“三边”养老，在老年人的周边、身边、床边，都有贴心而细致的服务。
这些问题并非是如今提倡老人抵押房产给保险公司，然后每月领取养老金就能解决的。中国养老难题需要政府、企业和居民家庭共同承担责任，一起探索方向。
“‘以房养老’是很好的新尝试，但如果纯粹从利益结合点出发，明明老人和保险公司都不愿意，政府还硬要牵线，最后只能是不欢而散。”上述大型开发商养老业务从业者评价说。
