《财经》记者 龚奕洁 张建锋/文 袁满/编辑

从北京等一线城市房租超常规暴涨，到鼎家倒塌揭示的房租金融产品风险，一场舆论风暴给原本享受政策红利的住房租赁市场，蒙上了黑影。

8月17日，时任我爱我家集团副总裁胡景晖在一场媒体电话会议中透露，自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%－40%的价格争抢房源。这一言论打开了舆论的潘多拉魔盒，众人争议“资本抬高房租”。胡景晖还预言称，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，后果比P2P爆雷更为严重。仅三日后，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）宣布资金链断裂破产。

资本与抬高房租的错综关系，还难下结论。但在长租公寓运营商们抢摊租赁蓝海的过程中，各路资本与金融产品的助力不容忽视。鼎家事件则充分暴露了，借租金分期实现快速回款时，一些包租模式下的长租品牌运营商，可能潜藏资金池和错配风险。

（图/视觉中国）

此外，在长租公寓运营商的融资链条中，租房分期和以租金分期为底层资产的ABS产品，也陷入“利用租客信用扩张、无本万利”的争议。但东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，健康良性运作的长租公寓具有稳定、可预期的现金流，是证券化的优质标的。

舆论争议下，这个政策红利催生的蓝海市场正经历尴尬期。“最近突然不知道客户去哪里了，不知道是淡季提前来临，还是和最近沸沸扬扬的事件有联系。” 兰州久拾公寓创始人之一吴子福告诉《财经》记者。

《财经》记者近日从多位业内人士处获悉，部分金融机构已暂停租房贷款业务，有的将重新审查住房租赁贷业务的审批流程。

“一个业务生态要达到均衡状态，初期一定要付出很多代价，不能一棒子打死，但要及时修正。” 一位资深金融从业者表示，“相关监管机构或行业自律组织，需要对这种既承担房屋中介，又涉及金融业务的机构，进行一些规范和监管，对从业资质、资本金等提出要求。”

多位长租公寓运营者与金融人士认为，不可否认的是，金融手段的介入，只要规范发展有利于盘活社会空置房源，促进房源供给，同时也可以为租房人提供一定杠杆下的融资，进而提升房屋的可得性。

对于崛起中的租房市场和租房金融来说，当下正是提出问题与解决问题的最好时候。

鼎家倒塌始末：激进扩张与资金错配

8月20日，长租公寓运营商鼎家宣布资金链断裂破产，中介两端，一边收不到房租的房东要驱赶房客；另一边，被驱赶的房租分期房客仍需承担信贷债务。

《财经》记者深度调查鼎家事件后发现，借与消费金融平台合作租房分期业务，鼎家可获得机构垫付的全部房租，从而快速获得大量回笼资金，进而沉淀成资金池。但鼎家用沉淀资金激进扩张，愈发高企的拿房成本与房屋空置成本，成为拖垮其现金流的最大因素。

（2018年8月30日，浙江杭州市，在已经“爆仓”的鼎家公司，其总部一片狼藉、不见人影。图/视觉中国）

鼎家原是杭州地区一家中型房地产中介机构，2017年上半年开始拓展长租公寓业务，并于2017年10月宣布全面进入长租公寓，并推出“鼎寓”品牌。也是从2017年10月份，鼎家开始为公寓业务租客提供租房分期的服务，先后与四家消费信贷机构合作，包括爱上街（原51分期）、爱窝分期、工商银行杭州保椒支行等。2018年2月，鼎家还获得来自浙江筑家投资管理公司的Pre-A轮投资。

鼎家的商业模式代表一类包租运营的长租公寓运营商模式。鼎家从房东处租来托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房东支付收房费用；为解决一些租客“押一付三”传统模式的压力，向其提供“押一付一”或“押二付一”服务，在这一过程中，就引入了爱上街、工行信用卡等第三方信贷机构，由信贷机构向鼎家垫付合同租期内的全部或部分房租；然后，租户向鼎家支付押金，同时在约定租期内，每月向信贷机构还款。这期间产生的分期利息或服务费由鼎家向前述信贷机构支付。

据鼎家董事长魏永锋介绍，鼎家手中约有1950套房源，剔除空置后约有1700套，其中仅有不到20%的房源涉及分期业务。如果按照一套房月租4000元，平均租约一年简单计算，鼎家通过分期业务累计获得的沉淀资金约为1496万元，再加上浙江筑家的投资，资金量不菲。但鼎家却在8月1日，无力支付600多个房东共计400多万元的租金。

魏永锋在接受《财经》记者采访时，将运营失败归结于市场竞争下的扩张步伐过快、房屋空置率过高，以及内控不严导致的集体职务侵占等问题。

资源决定一切，拿房是业务扩张的首要前提。鼎家曾在获得融资时，计划2018年内发展房源至5000套以上。魏永锋坦承，鼎家自3月份以来大量收房，甚至在市场竞争加剧的环境下，以高于市场价格的成本收房。鼎家也为此承担了空置成本，在三四月份，鼎家的空置房源接近500套，而后连续多月其因房屋空置所承担的成本在200万元左右。

垫付分期利息与服务费，也是鼎家推广期所背负的成本。如果模式成熟，他们也将像业内其他机构一样，由租客自行承担费用。“只是鼎家一直没有走出推广期。”据魏永锋介绍，与其合作的四家金融机构，截至目前待还资金敞口共计还有600万余元。

鼎家代表了业内多数“包租类”长租公寓运营商“房租月付”的模式。该业务模式下，产生了资金池和大量资金与期限的错配，本质上是一种金融问题。

但对于将鼎家比作P2P，魏永锋表示委屈：“我们不是P2P（那样的庞氏骗局）。公司确实经营破产，但不是诈骗，我也没有跑路。”

我爱我家前副总裁胡景晖将长租公寓运营商与P2P做类比，意在警示机构沉淀资金池与激进扩张产生的风险。“由于资金和期限错配，大量资金沉淀到中介机构手中，机构用于大量收房源、做装修等扩张，甚至拿去做其他投资，如炒股、开餐厅等。”胡景晖在接受《财经》记者采访时指出，这类似于P2P平台问题中所呈现的信息中介与信用中介的区别。

资金池与资金错配，对于持牌金融机构而言，尚考验其流动性管理、或者说精细化资产负债管理的能力。如果中介公司经营不善，缺乏对资金的流动性管理能力，运用资金池去进行激进的业务扩张或者其他投资，一旦经营不当就会产生问题。

经历一次失败创业，魏永锋仍然认为在政策红利与需求结构调整下，长租公寓是未来蓝海。“我想要以自己的经验对行业说几句话：首先依然看好长租公寓市场，但并没有想象中的利润高；第二，想进入市场的人，一定要谨慎进入；第三，已经进入的同行们，一定要做好精细化管理，提供高品质的服务附加值。”魏永锋表示。

租房金融的崛起

房地产市场进入存量时代，所需要的配套金融服务也正在发生变化。长租公寓市场在政策红利下方兴未艾，新业态与金融产品的磨合背后，隐匿的可能是机遇也可能是风险。

长期以来，住房租赁市场并不是金融的宠儿。世联红璞公寓总经理甘伟对《财经》记者表示，租售差别太大，与房地产开发销售相比，住房租赁的投资回报率太低了。

租房市场更多是政策红利催生出的新蓝海。为化解房地产泡沫，实现“房住不炒”的定位，自2015年以来，中央政府开始制定一系列政策，鼓励住房租赁市场的发展。2017年10月，十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。此后金融部门也纷纷加快支持步伐。

这个市场潜力巨大。贝壳研究院《2018年住房租赁白皮书》指出，以中国人口规模测算，目前租赁市场规模约1.2万亿元；而以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，中国租赁市场将有3万亿元规模。

无论在政策还是在市场的驱动下，各类长租公寓运营机构层出不穷，包括以万科泊寓为代表的房企系，以链家自如为代表的中介系，以魔方、蛋壳为代表的创业系。按照运营模式，业内通常将其分为通过自建、收购持有房源的重资产模式和通过包租、托管但不持有物业的轻资产模式。托管模式即信息撮合，包租模式则是收房、再出租的“二房东”。

“房地产企业通常是重资产模式，中介系和创业系通常是轻资产模式，且多是包租模式。”一位业内人士指出，“由于重资产模式的经营者多是资质较高的房地产企业，而且直接持有产权，因此融资方式丰富，资金链的风险相对较低。”

目前来看，银行纷纷选择与大型房地产开发商或各地政府牵头的租赁平台签署战略协议，为住房租赁产业发展提供融资支持。根据《2018年中国租赁白皮书》，总授信规模高达万亿元。另一方面，房地产企业发行的租赁资产证券化产品激增，目前几大房企的资产证券化融资规模接近千亿元。

建设银行在2017年下半年高调进入租赁市场，并视其为战略转型方向之一，还提出了“要租房、上建行”的口号。据相关公开信息，建设银行的介入方式，包括推出租房平台建融社区、向房地产企业发放租赁经营授信、为租户提供租房贷款“安居贷”等。

建行行长王祖继近日在该行中期业绩发布会上表示，建行将住房租赁作为重要战略方向不是为盈利，目的是从多主体、多渠道增加租房供给，推动租售并举，让房屋回到居住本质。

“建行截至目前没有为中介提供过融资、尤其是收房的支持，而主要为租户提供安居贷款，资金通过平台提供给租户，然后直接通过平台给到出租方，不通过中介平台。”王祖继还强调。

对于包租类的长租公寓运营商，虽然不如房地产开发那样重资本，但是拿房及房源空置成本、提供装修、服务、推广等的运营成本也不小，因此，对于现金流需求也很高。从目前市场形势来看，仍以股权融资类为主，而少数规模大、资质好的运营商如自如、新派则选择发行ABS融资。这也是一般长租公寓依赖房租分期（租房贷）的原因。

不少银行的信用卡业务、或个人信贷类业务线，也纷纷涉足租房分期市场。或与公寓运营商合作，或与消费金融助贷平台合作。

在租房分期市场，互联网金融公司更是主力。早在2015年，专营租房分期的平台如房司令、租了么，以及租房金融产品如58同城的“58月付”，京东金融与自如合作的“自如白条”等就已存在。

依托链家的资源禀赋，链家董事长左晖也早早布局金融板块，其作为实控人，持有贝壳金服、贝壳小贷、链链金融、理房通等金融及互联网金融公司股权，但强调与链家相互独立。零壹财经的P2P平台测评资料显示，链链金融前身链家理财以房产抵押贷（包括首付贷、赎楼贷）为主，后来为了迎合监管，主动停掉了此类业务。链链金融和贝壳金服的业务范围包括装修、租房等领域，与链家、万科、自如、万链等公司建立了长期的合作关系。

据《财经》记者了解，2018年4月以来，链链金融暂停租金分期业务，重点转向汽车融资租赁领域。此外，贝壳金服以贝壳小贷为主体，服务链家普租业务的房租分期需求。

租房分期：馅饼与陷阱

据《财经》记者了解，长租公寓一般都会与相关消费金融或助贷平台合作，向客户提供租房分期服务。而资金方来源多元，包括银行、保理公司、P2P平台、资产证券化产品等。

据了解，鼎家一事暴露出的“租房贷”在长租公寓运营商环节的资金池和错配风险，目前已被多家金融机构注意到，一些金融机构正在重新审视租房贷的审核和资金流向。

“客户需要押一付一，我们需要现金流，租房分期顺应市场。”兰州一家长租公寓的运营者吴子福告诉《财经》记者，对于资质背景较差的区域性中小型长租公寓运营商来说，很难直接拿到银行信贷，也难以发行资产证券化产品，而与消费金融平台合作，有利于加速长租公寓运营方回款、提高租金回报率。

“分期对我们来说一方面降低租客的付款门槛，另一方面能够缓解现金流尴尬。”吴子福说。

吴子福还表示，租房分期资金的使用效率很低。由于存在转租需求，租客平均租期只有不到7个月，分期可以一次收到11个月租金的钱款，后面涉及到退房，但退房规模难以预测，为保障足够流动性，在业务扩张中不敢过多使用这类资金。

目前在吴子福的玖拾公寓，有26%的钱来自租金分期，其他全是自有资金。从最高42%的租金分期使用率，降到目前的26%，对于吴子福的团队来说，很是煎熬，寻找新的融资产品，是他目前最为烦恼的事情。

值得一提的是，一些消费金融机构目前也对与中介合作、进行租房分期业务表示审慎。一位对租房贷持审慎态度的持牌消费金融公司负责人告诉《财经》记者，不同于手机等商品，租房是一种非标品的消费场景，而房租的定价权往往不透明。此外，一旦中介破产或者跑路，那么提供消费分期的机构就要承担相当大的风险。

在鼎家事件后续处置过程中，因租房贷的涉众属性，金融机构选择了向租客兜底，解除分期债权关系，而向鼎家追责。

8月27日，爱上街向媒体发出对鼎家事件处理结果的声明，宣布将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续，予以全面解除账单，并向有关责任方追究法律责任。同日晚间，工行杭州分行给相关客户商定了处理方案，亦如爱上街一样解除了债权分期合同。但因保密协议，相关客户拒绝透露具体信息。

据了解，爱上街于今年1月份开始与鼎家合作并试水租房分期业务，但在今年4月份停止了与鼎家的合作。爱上街CEO朱明敏对《财经》记者表示，消费金融本身是风控问题，爱上街擅长数字风控技术，但租房业务涉及重资本的业务模式，与其金融科技平台的定位不相符；而对合作中介运营商的资金运用无法穿透，也是极大的风险。

融360的研报显示，目前租房分期的渗透率还比较低。但行业里仍然存在不少虚假宣传与故意隐瞒等不规范行为。有不少中介为赚取推广费或不想承担后果，在介绍租房分期时，并未将分期信贷的产品和涉及的征信等问题告知用户。

“如果通过第三方APP支付款项，不少是通过信贷公司进行了分期贷款，但是许多中介却并没有提醒、告知顾客这一情况。”多位业内人士指出，这是消费信贷业务的基本规范。

“房屋中介未明确告知租客不是借贷关系，反而进行误导，是一种民事欺诈行为，根据法律规定，受欺诈而形成的合同关系可以撤销，租户可以要求中介赔偿损失。”中央财经大学预防金融证券犯罪研究所研究员、北京市京师律师事务所律师许浩对《财经》记者指出。

《财经》记者以租客身份咨询多家长租运营商，每月名义利率一般在月租的5%－6%，亦有不少处在推广阶段的运营商表示承担息费，但需租客承担服务费。自如有关负责人告诉《财经》记者，自如分期名义利率加手续费后的实际年化利率为12%，而其他信用卡分期产品的年化利率在15%。

《财经》记者获得的自如《房屋租赁合同》发现，其提供“自如白条”和“自如客专享分期”两种分期支付途径。使用自如白条，应与京东签署《信用付款（自如白条）服务协议》；而使用自如客专享分期支付，则需与作为出借人的中国外贸信托签署贷款相关合同。

据《财经》记者了解，自如本身并没有小贷或消费金融相关牌照，因此不能直接发放贷款，外贸信托在此处以通道方作为受托人，承担发贷功能。外贸信托官网显示有两只与自如有关的产品，相关产品亦出现在自如所发行的ABS产品的结构中，为自如ABS融资产品的SPV。

争议住房租赁ABS

自如1号ABS产品的双SPV结构，以及“循环发放房租分期小额贷款”为底层资产的模式，被一些人质疑为“以租客信用加杠杆、无本万利”。

“产品没有不合规，只是底层资产的风险较大。”一位券商投行人士指出，“对于包租类长租公寓来说，没有产权，没有物业增值，只好用租金收益去发行ABS，因此不确定性更高。”

以预期现金流为主，住房租赁ABS三种证券化模式：收益权ABS、CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，因此通常是重资本经营模式的房地产企业来经营；而包租类的长租公寓运营商的稳定现金流则依靠未来租金收益，因此常选择收益权ABS。

前述投行人士指出，当引入租房分期贷款后，自如的底层资产并非是直接收取的租金，而是小额分期贷款，那么就面临着特殊的风险：租户提前退租导致住房分期贷款无法按时偿付、租户提前偿还贷款导致利息收益减少以及租户个人信用情况较差进而缺少符合标准的承租人等。

“双SPV设计，本质上是为了进行风险隔离。”前述投行人士指出，“而目前相关产品也大量依靠外部增信。”

郭永刚指出，健康良性运作的长租公寓具有稳定、可预期的现金流，是证券化的优质标的。在合理的结构设计和保障措施下，长租公寓ABS预计可成为固定收益投资人重要的资产配置品种，从而具有很大的市场空间。

在郭永刚看来，对于房租的争议总体上不会对未来长租公寓ABS产品的推出、销售或其他方面带来影响，或仅对个别因非市场化商业行为催生经营风险、资产质量风险的长租公寓ABS存在负面影响。

值得一提的是，ABS作为一种表外融资方式，脱离杠杆的限制，在去年底，蚂蚁金服以旗下两家小额贷款公司为主体发行的消费金融ABS被质疑发行规模过大，表外杠杆率极高。后来，监管要求其表内外合并计算杠杆，满足小额贷款公司的杠杆要求。

“长租公寓运营机构通过小额贷款方式获得贷款得到的租金，扣除支付给房东的3个月租金剩余9个月租金可以自用；而通过ABS方式可再次获得入池资产剩余的未偿本金（一般为9个－10个月），因此运营机构存在杠杆运用资金的可能。”郭永刚告诉《财经》记者。

目前对长租公寓运营主体的资金使用没有明确的限制，对杠杆亦没有限制。因此长期持续发展需依赖于良好的租赁市场秩序和完善的监管制度环境。

“金融产品和资本进入租房市场对于行业发展具有一定的推动作用，但目前国内房屋证券化产品制度和结构还需要进一步改善。”胡景晖对《财经》记者表示，国外成熟的资本市场REITs等证券化产品多是以股权类，而国内REITs则是债权类发行。相对于股权发行模式到期无需偿还本金利息而言，这些产品到期有本金和利息的压力。

目前，类REITs及CMBS是交易所较为鼓励的房地产企业融资产品之一，符合国家经济政策要求，利于国家经济结构转型及控制行业风险。但在发行过程中，也要注意资产本身权属等问题。

值得注意的是，重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs，前者不可出表和降低表内负债率，后者可不推升表内杠杆。但税负重，然而住房租赁REITs可享受土地增值税的延迟缴纳/减免优惠。

监管新业态

与传统房地产开发与交易的金融产品相比，租房金融并不比其来得更为复杂。但长租公寓运营商破产，却比房地产企业破产所造成的影响更大，破产处置更为复杂。

许浩告诉《财经》记者，与普通房企破产有房产处置保障资金方等利益所不同的是，中介机构破产则没有房屋处置权。由于鼎家规模较小，涉及用户不是很多，第三方租房分期机构以兜底的方式承担了租客的损失。但第三方信贷平台和房东的利益却无法得到较好的保障。

房地产市场发展相对较为成熟，对于房企融资和个人购房贷款等，均有监管机构的相关政策进行规范管理。而对房地产租赁市场的监管完善，仍在路上。

“房屋不动产天然具有金融属性，其周边行业在欧美等成熟资本市场，有严格的资质限制。”一位金融行业人士指出，“相关监管机构或行业自律组织，需要对这种既承担房屋中介，又涉及金融业务的机构，进行规范和监管，对从业资质、资金管理等提出要求。”

种种迹象显示，长租公寓的不规范发展，以及租房贷业务模式的风险，已经引起相关部门的关注。目前，北京、深圳、西安等多地政府针对租房贷、限制房租非理性上涨等问题已发出风险警示，或出台相关规范。

北京市住建委近期联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

深圳市互联网金融协会呼吁互金平台加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。

西安市住房保障和房屋管理局下发通知，签订的住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。

从前述政策要求来看，相关部门或将对租房贷和长租公寓运营商的资金流进行管控。长租公寓+房租分期的商业模式，需要重新规范。

胡景晖告诉《财经》记者，在房地产买卖交易中，相关政策明确要求中介机构不能碰房本；而且相关交易都设立第三方资金监管账户，资金不在中介沉淀。

在胡景晖看来，与房屋买卖有专户资金监管相比，房屋租赁没有资金专户限制，这也是难以对租房市场实施有限监管的原因之一；但如果效仿房屋买卖实施资金专户限制，可能造成中介机构反过来向房东追回应得的回报，与行业发展不甚相符，所以资金监管细则还需要各部门协商制定。