朱海斌/文

　　今年以来，中国房地产市场进入新一轮的拐点。

　　今年前七个月，住宅销售面积较去年同期下降9.4％，新开工面积下降16.4％，土地销售面积下滑4.8％。根据搜房百城数据显示，今年4月之后全国平均房价持续环比下滑，到7月底，百城房价的平均同比增速由年初的11％下滑到4.7％，三线城市（省会以下城市） 平均房价开始同比负增长。

　　与楼市交易数据疲软相对应的是房地产投资增速的下滑。今年前七个月，房地产投资同比增幅为13.7％，远低于2013年19.8％的全年增幅。房地产投资的下滑成为拖累今年经济增长的最大阻力。

　　有意思的是，这一轮房地产调整的过程中中央政府保持了很强的定力。除了强调棚户区改造之外，政府对房地产只是泛泛地提及应“促进房地产市场平稳健康发展”。

　　这些可能传递出来的信息是，本届中央政府对于房地产市场将更注重长期性制度安排，而会淡出周期性调控措施。

　　对房地产市场下行一直忍而不发，可能源于政府对于经济“新常态”的理解。房地产和一些产能过剩行业的下行与新经济的快速增长会在一段时期内并存。从正面的角度来看，房地产行业的调整和利润趋于正常化有利于其他行业的崛起。如果通过一些短期的刺激措施重新托起楼市，只能进一步阻碍经济结构的转型，并增加未来经济硬着陆的风险。

　　房地产政策转变的另一个理由是，从2011年开始，中国楼市基本面出现了根本性的变化，由之前的整体供小于求转变为整体供大于求。在这种情况下，以往的以控制需求为主的短期楼市调控措施（如限购限贷）已不适合。

　　楼市长期制度的安排应该包括哪些方面？除了市场一直关注但迟迟未能落地的不动产登记与房产税制度外，我们认为应该进一步完善目前的保障房政策。此外，对于二手房交易和租房市场的政策安排也应早日提上日程。

　　2011年至2014年上半年，各级政府已经完成保障房开工量为2955万套，已经建成1757万套。但是，保障房政策的实行仍存在一些明显的问题。

　　一是保障房新开工面积与建成面积存在明显的差异。即使考虑到住房的建设周期，建成套数仍然远远低于新开工套数，这意味着在新开工的指标上可能存在明显的虚报现象。

　　二是保障房建设过多注重数量指标，而在整体规划和配套设施方面存在诸多瑕疵。这导致在一些地区保障房的入住率低，造成新的资源浪费。

　　三是各级政府在执行保障房政策时采取层层下达指标的方法，而忽视了城市之间的差异。具体而言，许多三四线城市在过去几年纷纷上马大量的保障房项目，在这些城市，房价收入比本来处于相对合理的水平，保障房建成后对商品房市场形成直接冲击。这不仅对这些城市目前的楼市调整带来更大压力，而且也偏离了最初保障房与商品房相对分离、各司其职的初衷。

　　虽然在保障房的安排中强调了公租房、廉租房的比重，但实际可以购买的保障房仍然占了多数。

　　在保障房政策中应该取消各级地方政府下达指标的做法，应把保障房目标与各个城市的房价收入比挂钩，房价过高的地区政府应加大保障房投资的力度，而房价相对合理的地区主要依靠商品房市场。政府应在保障房的政策执行中，真正向公租房、廉租房的方向倾斜。

　　楼市长期制度的安排也要兼顾对现有住房存量的使用，包括鼓励租房市场的发展和规范二手房交易的制度。经过15年的快速发展，中国的人均住房面积已经得到很大的改善，但是在住房存量大幅增加的同时，住房分配不均以及住房资源浪费现象也日益严重。

　　根据西南财经大学的调查显示，中国住房市场目前的空置率达到22％。虽然市场对于这一数据的准确度存在很大争议，但是，空置率高、住房存量浪费严重（包括农村地区）已逐渐成为市场的共识。这如同悬在市场上方的一个堰塞湖，成为未来市场供应的一个很大的不确定性。

　　政府对于住房存量的政策应该未雨绸缪。首先要鼓励发展规范租房市场，减少存量中的浪费现象。其次要明确住房持有和交易成本方面的制度安排，如房产税、资本利得税的征收。此外，在房贷政策方面，虽然目前房贷政策主要区分首套房、二套房和多套房，但实际情况是新房房贷远比二手房市场房贷容易得多，取消这一区别将有助于二手房市场的发展。

　　作者为摩根大通中国首席经济学家