李华芳/文

城市化进程与房地产市场的发展紧密相关。从整体和长期看，城市化对房地产市场有巨大推动作用，但城市化过程中依旧可能出现住房市场的“时空错配”问题，并且如果“时空错配”问题不能妥善处理，将会反过来对城市化产生不利影响。

“时空错配”就是：一、空间上配置失衡，有些地方房子建的太多，而有些地方则供不应求。

二、时间上配置不当，例如短期内供给急剧上涨，但对长期的潜在需求又没有足够的关注，这样短期内房地产市场可能制造巨大的“非理性繁荣”。

空间上的错配具体来讲又有两点。首先是东西部发展失衡，由于户籍制度限制了人口的自由流动，因此尽管中国的劳动力克服了重重困难，但并没有形成全国性的统一劳动力市场。而市场慢慢发展的结果是东部地区产生资源集聚效应。

这样一来，照理说应该持续发挥东部的集聚效应，但土地市场的管制又使得房地产市场的集聚未能充分发挥。而西部地方政府出于对土地财政的依赖，同样埋头于房地产开发，导致出现有供给而无需求的尴尬境地。

其次是一二线大城市与三四线中小城市之间的发展失衡。即便在市场要素（包括土地和劳动力）受到巨大限制的情况下，大城市依旧有不可阻挡的吸引力。

因此，限制或吓阻人口进入大城市，而后在三四线中小城市让这些人就地城镇化的做法，与市场发展的效率逻辑是相互背离的。大城市应持续吸纳更多人口，并将进城人口真正变成城市居民。

时间上的错配是指短期内由于错误估计了城市化引发的住房需求而导致供过于求，但又可能低估潜在的长期需求。而空间上失衡可能会如何进一步恶化时间上的错配？东西部失衡并不意味着西部没有住房需求，三四线城市的需求也同样存在，主要的问题是这些住房需求是不是当下就可以实现？

中国家庭金融调查的数据表明这些需求往往都是潜在需求，这些家庭的确有意愿改善居住条件，但目前的收入却不足以购买新的住房。这样一来，西部三四线及以下中小城市的住房市场在地方政府的短期逐利冲动下，容易出现“非理性繁荣”。而住房市场的泡沫破灭会损害金融市场，且极有可能造成金融危机，对长期的城市化和经济发展造成不利影响。

这些潜在的不利影响包括扭曲未来的供给，并且通过对劳动力市场收入的影响，也会进一步抑制未来的住房需求。如此一来，房地产市场的复兴就会困难重重，也就进一步影响了城市化的进程。因此，在城市化进程中要特别警惕“东西部、三四线、短长期”的错配问题。

作者为本刊特约学术编辑