评之评

2014 年6月，“以房养老”试点在北京、上海、广州、武汉正式展开，但以反向按揭为基础的“以房养老”进展缓慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押给金融机构，由金融机构根据公民平均寿命、房屋价值、房价走向等因素对房屋进行估价，然后在一定的期限内一次性或分期付给房屋所有人一定生活费用，房屋所有人去世房屋归金融机构所有（或子女支付费用将房屋购回）的一种模式。

反向按揭的养老模式虽然在很多西方发达国家有一定的历史，但也在荷兰、日本等国家遭遇困境，在中国更面临着来自老年人及子女和金融机构的双向阻力。

第一，中国式父母对子女负有的情感和责任远大于西方国家，如果没有足够的金融知识普及，老年人和子女难以接受将房产抵押出去的这种养老方式。可能只有在失独老人和无子女的老人才有一些市场，难以大范围推广。即使是对这部分人群，其他的以房养老方式，比如出租市内住房移居郊区，或者出租住房去养老院休养，相对反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方国家的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和“留房产给子女但缴纳大笔遗产税”之间比较容易作出选择。而在中国尚未成立遗产税体系，所以反向按揭优势并不明显。

第三，《意见》中提出“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。很多老房屋产权界定不明晰，或者老人和子女共同拥有，进一步导致受众群体相对较小。

从金融机构角度看，现有的房地产市场走向、金融体系、产权体系使金融机构缺乏推行反向按揭的动力。首先，中国房地产市场未来走向扑朔迷离，涨跌难断，反向抵押的担保机构担心楼市崩盘遭受大额损失。2007年-2009年美国次贷危机期间房价大幅下跌，许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人只得动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。中国同样面临着房价大幅波动的风险。

其次，个人房屋对金融机构而言尚不属于标准化产品，价值评估比购买二手房所需的估价要复杂得多，除地理位置、房屋特征外还需考虑拆迁搬迁等问题。即使聘请具有一级资质房地产估价机构进行估价，定期评估本身有一定成本，出资的金融机构和住房拥有者也会对估价的合理性存在争议。而对反向按揭估价的另一个重要因素是预期寿命，要根据老人的健康状况准确评估在操作上也有难度。

最后，70年产权问题也使金融机构对此项新业务的开展有所顾虑。相比其他收益更高风险更小的金融创新产品，银行和保险公司没有足够动力推行反向按揭。

基于以上理由，以反向按揭为基础的以房养老在中国会面临来自老年人和子女及金融机构的双向阻力，以房养老需要相当长的时间普及和推广，现在还为时尚早。

作者为上海财经大学经济学院、高等研究院副教授