（当前这一轮房地产裁员是部分房企战略溃败的产物。 图/视觉中国）

向《财经》记者提起公司最近的大裁员，秦岭五味杂陈。“本来准备唱一出大戏，戏台都搭了这么久，结果戏还没唱，戏台说拆就拆了。”

秦岭是一家销售额排名前十的房企的中层管理者，那一天，他所在的业务集团被紧急通知裁撤。一周之内，身边的同事一个接一个减少。每天都不断有人被HR叫去谈话，然后以最快速度离开公司。行政人员开始用碎纸机粉碎各类文件资料，人声鼎沸的公司走廊忽然沉寂。秦岭每天照常来公司上班，点咖啡，点外卖，假装什么事都没有发生，直到那天他也被HR叫走。

不只是秦岭所在的公司，2018年下半年，裁员波及几乎所有千亿级地产大公司：万科、碧桂园、华夏幸福、旭辉、泰禾……

一场大型现场版“杀人”游戏正在很多写字楼里上演：天黑请闭眼，天亮请睁眼，然后总有人被干掉。不安全感替代了半年前的侥幸与乐观，成为员工中的主流情绪，在各大房企流传开来。

当中国房地产调控走向深处，许多开发商发现自己赌错了。六个月前，他们打赌，调控会在不远的将来松绑，高价地上依然能生长出高价房；四个月前，他们说过往历史说明市场很快会触底反弹，消费者将再次涌向售楼处；两个月前，他们发现风险意识更强的同行已经开始调整队形，为寒冬做准备；今天，越来越多的房企闭口不谈未来的行业走向，因为他们过去预测的事情一件也没有发生。与此同时，房子滞销，现金回流速度迟缓，房企的压力越来越大。

放弃妄想，保持敬畏，这是不少房地产从业者在本轮调控中上的最重要一课。这次调控从2016年底开始，它比往次更准、更狠，更长。也是在此刻，许多从业者真正理解了那句话的力量——房子是用来住的，不是用来炒的。

2015年到2016年，房地产行业享受了一场盛宴，很多房企的销售额和利润都以自己都大吃一惊的速度增长。央行从2014年开始接连降息、降准，货币如潮水般涌入房地产，许多开发商被资金巨浪抬上高位，行业对人的需求空前膨胀，一个闭着眼睛也能卖房的时代横空出世。

今年11月，在接受《财经》记者的一次视频专访中，SOHO中国董事长潘石屹说，今天的中国房地产已经非常危险，需要调整。

“我觉得特别遗憾，中国的房地产公司老板80％的精力都在资本运作上。”潘石屹说，如果把房企都变成小的政府、小的银行，那是错误的。接下来，能健康活下去的房企，跟公司大小无关，跟两点有关，一是负债率不能高，二是要有能力建好房子。

被辞退

公司HR终于请秦岭踏进谈判屋时，他身边的兄弟们有不少已经走人了。在后来的日子里，秦岭发现，前同事中已经有一部分人以妥协的姿态自降身价，才找到了下一份工作。另一部分人的情绪则定格在了那个工作终结的时刻。从朋友圈到微信群，他们怨恨、咒骂、不解，充分表达受到的不公正待遇。

秦岭看到有同事在各类公司群里破口大骂，他们认为公司粗暴，不可理喻，不尊重人才，这种情绪迅速得到很多人的呼应。一位被裁掉的员工说，“留下来的人一定比被裁掉的人好吗？”愤怒过后，心寒和乏力感开始占据上风。很多人要接受更残酷的现实，他们发现自己已经过了能胜任下一份工作的最佳年龄。

在中国，很多房地产职业经理人面临尴尬的40岁就业命题。这些人大部分从房地产黄金时代走过来，他们是过去辉煌时代的影子，被投射在历史的墙面上，他们中很多人职位的最高点可能会永远留在过去。

最糟糕的情形是在毫无准备之下被辞退。仓促之间，想要找到同等位置的可能性微乎其微，因为各公司都是一个萝卜一个坑。

相对糟糕的情形是你到了40岁，却还没有爬到中层管理者的位置，甚至有比你年轻而强悍的后来者在以火箭般的速度升迁，对你来说，职场的天花板正在迅速下沉。

尤其在一些闽籍开发商那里，年龄正在成为一道分水岭。40岁之前的人被视为有活力有干劲，40岁之后的人则被认为做事保守。一些公司甚至在内部喊出“城市总经理只要80后”。

不出意料，等待秦岭的也是一份辞退通知单，以及一份补偿协议。三个月的薪水补偿，看似杯水车薪，但是人资部门已经用尽全力。秦岭发现，HR的脸上已经看不出一点点情绪的波澜。他以最快的速度签下了名字，头也不回地离开了这家公司。

每一次跳槽都是一场冒险。秦岭所在的部门是公司新开辟的业务，两年前，这家排行前十名的地产公司宣布要进军热点城市，用重金招兵买马，迅速拉起了一支队伍。队员们来自四面八方，唯一共同点是都来自知名房地产公司，不少人桀骜不驯，甚至互相看不顺眼。

公司老板曾经对他们委以重任，无数次在内部大会上表达对新业务的期许之情。如果不是遭遇资金紧张，也许管理层的耐心会更长久一些。但现在他们等不及了，哪怕有些新项目只差临门一脚就可以落地。

对员工而言，这就像经历了漫长的等待，太阳就要升起来了，但窗帘突然又被拉上，一切复归黑暗之中。

裁员谈判官

两年前，开展创新型业务是房地产行业的潮流，大型房企们纷纷宣布进军新业务，有的将“房地产”三个字从公司名字中去掉，有的公开宣布已经不是房地产公司。新业务从相关性强的长租公寓、共享办公、养老医疗地产到完全跨界的娱乐体育芯片机器人物联网，不一而足。

如今，房企们发现，新业务越来越成为资金窟窿，投入与产出远远不成正比。只有传统地产开发业务才是现金牛，他们开始回归传统赛道。

而在中国大部分地区，房企的传统业务也在艰难前行。这份企业名单里甚至包含了很多网红大牌房企，其掌舵者屡次登上福布斯富豪榜。

不久前，一位TOP10房企老板给公司总部所在地的市政府领导发出了一封求助信，陈述公司的资金窘迫，房子不好卖了，请求政府伸出援助之手，希望金融机构能够展期。在信件中，他提醒政府注意一个显著事实：这么多年，公司一直是当地的纳税大户。

讽刺的是，八个月前，他们还在豪掷广告费，一副“不差钱”的大户形象。

常凯仪在一家中型房地产公司任部门负责人，他告诉《财经》记者，自己也接到了公司的裁员指令。不同的是，他这次扮演的是“裁员面谈官”。由于市场趋冷，项目销售现金回流有限，人员成本过高，他的部门被通知至少要裁掉三分之一。

经过详细梳理，他开始逐一约谈员工，告知这个遗憾的决定。约谈过程中，他发现员工中有一个反差极大的现象。那些能力强的人往往二话不说，迅速接受公司安排，直接谈离职方案，表现得潇洒痛快；那些能力不够强，平日大多在混日子的人，想解雇他们却颇费周折。这些人先是尽可能争取留下来，期望落空后就迅速改变诉求，希望获得一个超标准的赔偿方案。

“第一类员工希望保住最后的体面，第二类员工则希望抓住最后一根稻草。”常凯仪说。

（危机感之下，人人平等，任何一个岗位都可能被冲击。 图/视觉中国）

幸存者

那些依靠实力或运气留下来的人，只能通过加倍努力去对冲无所不在的不安全感。

林然和秦岭一样，刚刚经历了一场轰轰烈烈的大裁员。不同的是，他被视为核心力量留了下来，但他并未因此兴高采烈。几个月前，曾经有猎头找到他，说一家闽系房企为他提供了一个三倍薪水的岗位。林然犹豫了很久，因为担忧做不长久而没有接受。他本来想以此为筹码，和上司谈判加薪。想不到裁员风暴迅速逼近，别说加薪了，费了九牛二虎之力，才算保住了现在的位置。后来，他打听到那家闽系房企如今也在裁员。

“我现在是走一步看一步，不去想未来的事情。”林然说。

这种复杂的幸存感正在许多房企的中层管理者中间弥漫。在与地产同行的一次私下聚会上，刘伟洺发现，今年圈内人对于职位、薪酬的预期比往年下降了不少。

刘伟洺在一家大型房企做人力资源管理。他发现，以前大家凑在一起，总爱相互推荐更好的工作机会。而现在，在职的人都在劝其他人，不要轻举妄动，首要的是保住位子。

那些已经丢掉工作机会的人，也不再像过去倾向于等一个自己更心仪的岗位。在这次聚会上，他们中的大多数人表示，即使薪酬和职级比过去低一点，也愿意尝试。因为行情变了，可能越等越糟糕。

“今年的跳槽气氛是这几年最悲观的。”刘伟洺说。

跑龙套

与成熟的职业经理人不同，许多应届毕业生今年刚踏入地产行业，他们与这波地产裁员潮迎面相撞，陷入迷茫。他们中的不少人经过了校招的层层选拔，不料刚就业就失业，在房地产圈短暂地跑了一回龙套。

一位刚被裁员的校招生告诉《财经》记者，她入职不足五个月，因为毕业院校不是211而被裁，公司的官方说法是，这是优化人才结构的正常动作。事实上，不少开发商对人才的管理还处在初级阶段：在行业高峰期大手笔招人，低谷期大手笔裁人，简单随意。之所以如此，一个重要原因是房企人力成本相比土地溢价和资金成本，在公司总成本中的比例太低，这导致开发商对人才的重视程度远远不够。

个别房企已经提出要提高人才招聘标准，但这仅仅停留在口号阶段。标准的提高不代表人才管理的升级，人才需要深度加工与培养，而非只是拿来主义。

“以招聘而不是以培养为主导的人才策略注定会失败。”一位房地产界的资深人力资源专家对《财经》记者说。前者公司和员工的关系是交易关系，如同“一夜情”；后者是共生关系，如同“婚姻”。而中国开发商对待人才的态度大多是前者，是短视的。

业界对校招生持长线培养观的公司有万科、中海、龙湖。这三家公司有相对成熟的人才培养体系，它们的校招计划维系多年。早年，它们学习外企思路，比如惠普之道，鼓励员工长期服务，因此要为员工成长买单。但它们的这一人才观念目前也在改变。

因此，地产新人在入行前，除了要看薪资待遇、企业成长性，还要结合行业大势。鲜有应届毕业生具备这样的能力。

刹车

房企裁员风暴中，有不甘、有坚强、有眼泪、有愤恨、有理性，也有自欺欺人。

接受《财经》记者采访的许多从业者中，不论是像秦岭那样被裁掉的人，像林然那样侥幸逃生的人，还是像常凯仪那样不得不动刀子裁别人的人，都表达了对房地产后市的迷茫感，房企职场生存的不易感，以及对这场裁员风暴几时结束的未知感。但他们都忽略了一件事：在行业入冬时，企业要生存，必须为自己储存能量。

麦肯锡咨询团队是不少大型房企老板的座上宾。麦肯锡有一套著名的“不晋则退”用人理论，建议公司尽早裁掉那些排名最后10％、25％或33％的人员，为了雇佣更廉价的新劳动力，甚至要忍痛裁掉那些经验丰富且对公司忠心耿耿的老员工。麦肯锡认为，老员工所消耗的成本高于新员工，而他们之中很多人的绩效并无差别。

这一轮房企大裁员不是史上第一次，它的不同寻常之处在于，裁员不仅是为了节省成本，改善现金流，还伴随着业务架构的调整。

2008年，受金融危机影响，中国开发商拉下过裁员闸门，但那时许多公司裁撤的是业务支持性岗位，以虚职更多，很少涉及主体业务部门。这是一种被动应对大势的收缩。

2013年－2014年，开发商们第一次向设计、营销、投资等业务部门动刀，开始减员增效。那时的裁员特征是：一半是海水，一半是火焰。有老牌公司在裁员、收缩，也有新秀企业在加速扩张、招人，被裁掉的人可以迅速转场。

对房地产专业的重视也在分化。四五年前，旭辉、阳光城这类闽系房企积极加仓买地，龙湖开始重视市场与客户研究，融创和碧桂园的渠道营销建设被提到高位。而当前这一轮房地产裁员与调整，更像是前两年地产空前大繁荣下的收缩，是部分房企战略溃败的产物，也是企业大刹车时的甩包袱，这足以将很多地产从业者打回原形。

在本轮调控之前，央行从2014年开始接连降息、降准，货币如潮水般涌入房地产，催生了一轮地产盛世。许多开发商被巨量的资金巨浪抬上高位，行业又迎来一个闭着眼睛也能卖房的时代，对人的需求空前膨胀。

此后，一些开发商开始加速快跑，用资金堆规模，用人海战术堆销售额，却不追求产品升级创新，不在乎组织是否进化，也缺乏市场敬畏，对人才专业性的尊重在降低。但这一过程中，很多年轻人也迅速走上管理岗位，实现了业绩狂欢、职业腾飞、个人财务自由。

房地产从业者的门槛也在变得模糊。过去几年，健身房教练、餐厅服务员、理发师、空乘人员、非知名演员都赶来卖房子，挤进了地产圈。

“地产人最爱犯的错，就是错把市场大势当成自己的能力。”一位地产从业者说。

2016年9月30日，新一轮调控启动，一路加码，延续至今，去年底以来，售楼处开始降温，行业气氛由乐观转向悲观。此刻，刹车是第一位的，裁员与业务调整，是这轮寒冬中，开发商甩出包袱、力保生存的第一步。

除了裁掉那些产能过剩的一线人员，管理层也在裁员队列。开发商意识到组织架构要扁平化，许多部门中间层级的管理者被清除出去。核心目标是，对市场反应更快，业务效率和人员单产更高。

“现在裁员很凶猛的公司，哪一个不是前两年疯狂扩张的？”上述地产从业者说。危机感之下，人人平等，任何一个岗位都可能被冲击。

过去几年的市场行情，揠苗助长了很多地产公司。现在，它们回到了原形。

洗牌

这一次，被裁掉、被整顿出去的人，合适的再就业机会更少。多位地产猎头告诉《财经》记者，逆势大扩张的公司目前很少，此刻还在社招的地产公司，要么是地方国企，要么是一些中西部的中小房企。“现在跳槽，基本上不可能加薪，不降薪就很不错。”

地产行情变化，房企需要经营战略升级，人才队伍也需要洗牌和升级。

两年前，常凯仪被公司调到广州，在项目工地上待了很多天。在那段时间里，他看到他的很多同事，每天在项目上并不忙，常常炒股看大盘，聊天，喝茶，无所事事。他心生感慨：这些人毫无进步，但是碰上了好的市场行情，怎么做都赚钱，所有人都是公司的功臣。

思考未来对地产职业经理人来说太难了，因为未来充满了不确定性，但也只有不断思考如何与时俱进，才可能让自己成为那个不会被轻易取代的人。

房地产职业经理人大致可以分为三类。第一类是技术派。这类人出身于工程、设计、营销、投资等房地产专业背景，一技傍身，专业主义至上，大多数不屑于办公室权斗，往往也难以坐到高位。过去，这类人才领略到了自己的高光时刻，在不同阶段成为各家房企争抢的热门人才。

第二类是忠臣派。这类人要么很早就加入公司，要么在老板或管理层起步时就展示了自己全方位投入的能力，忠心耿耿，经过时光的洗涤，成为公司文化的底色。不同的阶段，他们在公司的“压舱石”与“改革障碍”两大角色中不断切换，但是，他们始终是老板信任的人。这类人能够坐到高位，但他们的风险是，被公司同化得越强，一旦人事变故，融入外部环境的能力也越低。他们是市场成色不足的职业经理人。

第三类是权谋派。这类人善玩权力游戏，他们研究怎么管理人、安置人，懂得站队与组队，对如何使用与捍卫权力得心应手。在业务上谋篇布局，有不错的视野与高度。这类人属于管理型人才，但往往年岁渐长，知识架构与能力体系需要更新。当房地产新时代来临，他们很可能是洗牌的重点对象。

房地产资本时代已经在快马加鞭的路上，金融资本正在房地产行业索取越来越多的话语权。比如中国平安入股华夏幸福，并派驻高管人员，对业务提出新设想。

“现在开发商对人才的资本运作能力要求越来越强。”房企人力资源官刘伟洺说。

一批向金融资本效忠的房地产职业经理人可能成为明日之星。他们具有更强的财务背景与金融属性，高度顺应资本的意志，考虑问题更加金融角度与资本偏好，更适应房地产进入存量时代后的需求。

刘伟洺感慨，地产人总是周期性痛苦，对这个行业又爱又恨，但“地产人离不开这个行业，因为在地产待久了，又怎么能接受其他行业的薪酬呢”？

（应受访者请求，秦岭、常凯仪、林然、刘伟洺皆为化名）