“不炒”只是第一步

本文来源于《财经》杂志 2019-08-07 11:44:37
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导语

文 《财经》 | 编辑 《财经》

近日中央政治局会议关于经济形势的分析中,最为人们所关注的一点莫过于再次坚持“房住不炒”的原则,并旗帜鲜明地提出不拿房地产作为短期刺激的手段。不拿房地产作为短期刺激的手段,主要是因为房地产领域累积的风险越来越高,再用其来撬动增长,已经有了饮鸩止渴的迹象,而且随着老龄化的来临、城镇化进入中期以及住房面积的总体饱和,房地产开发对经济增长的拉动作用也不断呈现边际递减之势。

相见时难别亦难。挥别对房地产的过度依赖是中国经济转型升级实现更为可持续健康发展的必由之路,但这是一个巨大的系统工程,牵一发而动全身,涉及方方面面利益的重组,对此人们应该引起充分的重视并筹备充足的预案。

首当其冲的便是房地产业健康平稳发展的问题。面对一直保持紧缩态势的银根,房地产企业的分化重组和由此引发的房地产业的嬗变值得人们关注。金融部门更应紧密观察与房地产业相关的债务问题,并早为之计。考虑到房地产的资产属性,和与之有关的各种纷繁复杂的金融产品,监管部门应尽早针对房地产行业债务周期所可能引发的金融系统风险展开压力测试。对于那些贷款和所持有金融产品相对比较集中于房地产领域的金融机构,更应保持密切监控,并提出相关应对预案。

当前面对经济下行压力,拉动消费被放到更为重要的位置。因与房地产相关的居民杠杆率居高不下,被视为拉低消费意欲的罪魁祸首之一。因此人们寄望通过强调“房住不炒”来扼制不断攀高的居民杠杆率,进而间接拉抬消费预期。

与此同时,人们应充分考虑“房住不炒”常态化对此前相当长一段时间房地产财富效应所产生的对冲作用,以及由此引发的部分人群对消费预期的变化。长期以来,人们认为房地产只涨不跌,那些比较早“上车”的人们更是有着坐拥金山银山的感觉,相关资产配置和消费行为也是以此为基础。这些消费主力军会否因“房住不炒”常态化产生财富缩水心理预期,并由此选择收紧消费,也值得人们关注。这又引发一个相关话题,也即房地产存量资产和财富的盘活乃至变相流通的问题。在通过买卖实现“暴富”和通过出租实现漫长的投资回收之外,是否还有别的、更好的实现房地产存量资产的变现和流通的方式,值得房地产业和金融行业人士共同探索。

除了具体的金融产品,一线城市和三四线城市之间居住者的对流,也可以变相实现房地产财富的置换和流通。如何更有效地实现年轻人往大城市工作居住、老年人到三四线城市养老,进而实现一线城市和三四线城市之间居住资源的优化配置,既缓解大城市的住房资源短缺压力,又缓解三四线城市的房地产过剩问题,减轻地方债务压力,需要从中央到地方各级政府加以统筹规划。高速公路和高铁的发达带来的交通便利化,以及各地一小时生活圈的涌现,为一线城市和三四线城市之间居住资源的优化配置提供了难得的机遇,接下来可能更需要考量的是相关公共服务尤其是养老医疗资源配套的跟进。

“不炒”只是手段,实现“房住”才是根本目的。公共资源的均等化对盘活三四线城市的房地产资源有着更直接的效用,而让年轻人更安心地在大城市租住,除了租住市场的规范化运作,以及各种REITS产品的推出外,还需要切实推进户籍制度改革,真正实现居住方式与公共资源享有权的脱钩。

当然,人们必须深刻地认识到,各种调控说到底都是扬汤止沸之功,真正实现“房住不炒”还是要靠实体经济回报率的提高,这一方面会为滔滔资本找到除房地产之外的去处,另一方面也是为中国经济增长找到新引擎和新的动力机制。

而这又容易演变为一个蛋生鸡还是鸡生蛋的难题:如果不找到一个高效的促进创新的融资机制,则创新势必受阻,而如果创新的速率和规模达不到一定标准,则资本势必继续虚投空转。而理顺创新与资本之间的关系,兼顾创新的规律和资本回报需求,不可能一蹴而就,对此人们也应有长期的心理准备。

总之,“不炒”只是万里长征第一步。无论是房地产泡沫的软着陆,还是经济增长新引擎的寻觅,或是存量房地产财富的盘活,都需要相关各方勠力求解,从而为中国经济增长方式的转换和可持续健康发展打下坚实之基。

编辑:《财经》
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