文/《财经》研究员 王文彤 编辑/杨立赟
当房地产高歌猛进的潮水退去，隐藏在钢筋水泥背后的居住痛点正逐渐浮出水面。
去年底，四川一个改善型小区因入住率不足三成、物业收缴率过低，多个前来评估的头部物企望而却步；今年6月，河南伟兴物业试图以情绪价值破局，却无法改变收缴率不足10%的情况，最终撤离小区。这并非个例，而是许多小区正在上演的现实。
中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。与前几年物业公司“被炒”截然不同，在2025年的撤离案例中，由物业公司主动撤离的比例约为64.7%。
其中，越来越多的头部物业，如中海物业、万科物业、保利物业等，选择主动“开除”业主。中物智库的数据也披露，12家头部物企近三年累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的全部在管规模。
物业和业主陷入了一场拉锯战：因业主对物业服务不满或房屋空置率居高不下，越来越多的物业公司出现亏损；物业因收不齐物业费而降低服务质量，又导致了小区矛盾进一步加深。
在一些小区，拖欠物业费甚至变成了一种猫鼠游戏。有业主在业主群里传授“经验”——即使被起诉也“没关系”。部分小区被打上“不稳定”的标签，陷入物业反复撤离的困境。在另一些小区中，业委会乱象在困扰着业主。部分业委会成员与物业暗中勾结，或在维修改造中吃回扣，甚至引入资质存疑的“皮包公司”。
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