文/《财经》记者 邹碧颖 编辑/王静仪
北京西四环的蔚园小区，一栋1994年建成的六层住宅楼，正经历焕新。
先是燃气、下水管道陆续更换；再是楼道刷漆，外立面重新粉饰、增加外保温层；窗户、屋顶被重新整修；坑洼的道路重新铺装，单元楼门禁、电动车车库等设施逐步补齐。在蔚园小区，这样的楼有20多栋。
2025年，韩佳（化名）在这里买下一套近60平方米的“老破小”，一家三口住了进去。尽管对屋内进行了重新装修，但从窗户向外望去，老旧的外立面、昏暗的道路和缺失的公共设施，依然提醒着她，这座小区已经30多岁了。
今年初以来，蔚园小区终于开始大规模翻新改造。“大家盼了好几年。”韩佳说。如今改造虽然还在收尾，但整个小区的品质已经肉眼可见地提高了。
这可能是中国城市更新最普通的一幕。根据住房城乡建设部数据，2019年-
2024年，全国开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。
从老旧小区、危旧房，到老厂房、老街区、低效楼宇，再到地下管网和城市公共空间，中国城市正在从大规模增量建设，进入存量提质的新阶段。这不再是从0到1的建设，而是在一个已经高度复杂的城市空间里寻找新的成长价值。
2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（下称《规划》）。这份重磅文件提出目标，到2030年，全国新开工改造城镇老旧小区11.5万个、城中村约4000个、老旧街区厂区约1500个，完成城市地下管网改造36.5万公里。
央视《新闻联播》披露，未来五年，中国城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中仅地下管网更新就可以拉动投资约5万亿元。但这15万亿元并非完全由政府直接出资，而是对整体投资市场空间的测算。
当房地产市场进入调整期，一个新的问题随之而来：庞大的城市更新，如何推进？谁来投资、谁来运营、谁来承担风险，又如何分享城市更新产生的新价值？
15万亿元，到底更新什么？
......
关注【财经杂志读者服务】公众号进入智选好店订阅获取全部精彩内容